樓市大旺,樓價顯著急升,以往被視為供應重災區的將軍澳,在區內新盤日出康城第一期首都刺激下,二手成交量創出歷史新高,樓價亦已走出谷底,緊隨大市上升,早着先機的炒家當然個個賺,究竟今日入市是否仍有水位?美聯物業區域營業董事郭玉滿認為,將軍澳樓價仍屬低水,無論短線快炒、中線持有、抑或長揸收租通通皆宜,將軍澳樓價在升市下正全面起飛,榮升穩賺王。 撰文:簡婉婷、攝影:張振國
明年初二手樓至少升15%
「過去10年來,將軍澳一直是一手供應重災區,但現時區內貨尾單位已大減至30餘伙,創歷年新低,貨尾幾乎掃清,買家自然轉投二手市場,以即將開賣的首都呎價5,000至6,000元作為將軍澳最新樓價指標,對於區內大部份樓價仍不足4,000元的二手屋苑來說,實在有不少上升空間,估計在明年第一季前,至少還有一成半至兩成升幅。」將軍澳專家郭玉滿分析說,租金持續上升亦是支持樓價的重要因素,在地鐵通車後的5年間,租金一直保持升勢,至今平均呎租約17元,回報率高達5.5厘,同樣是將軍澳歷史新高。另外,在「供平過租」下,令不少租客由租轉買,增加二手市場客源。
城中駅變短炒王
將軍澳大部份屋苑,皆沿各地鐵站而建,當中以享有北角線及觀塘線中轉站的調景嶺地鐵站稍佔優勢,樓價亦較為硬淨。郭玉滿指出,由於08年將軍澳新供應出現斷層,位處調景嶺地鐵站上蓋的新盤城中駅,將成為09年前唯一新供應。另外,因城中駅屬於都會駅第2期發展,故待城中駅入伙後,整個屋苑配套將十分完備,吸引用家追捧。目前不少居於都會駅和維景灣畔租客,正準備遷入全新的城中駅。基於有大量租客支持,估計城中駅在明年入伙前,將會有一成升幅。她稱:「目前城中駅呎價只係4,300元左右,基數低要升一成好容易,短炒入伙,我估純利約有20至40萬元。」
新都城細單位膺快炒王
「如果想快炒,一定要選擇成交量大的屋苑,例如新都城及將軍澳中心,最好炒的當然是約五、六百呎的細價上車盤,現時德福花園、淘大花園呎價都要3,800至4,300元,以將軍澳樓有地鐵、有會所、兼樓齡新,基本上呎價低於4,500元的細價樓,全部都買得過,近期摸出的快炒單位,淨賺都有十幾廿萬元。」郭玉滿認為,至於景觀、層數等選擇,則主要視乎個人財力,但她不建議買最低層的1樓單位,因為大部份買家都不會揀1樓單位,令日後轉售困難。至於將軍澳中心方面,她稱,將受惠於毗連新地發展的將軍澳56區新項目,由於該項目包括有住宅、酒店及寫字樓,估計在08年底同系的將軍澳中心樓價將被扯高三成,成為升值潛力最大的屋苑。
中線持有大單位賺價深
至於有實力的投資者,不妨考慮中線持有過千方呎的大單位,郭玉滿指出,由於大單位在區內供應非常有限,放盤量長期稀有,故值博率甚高,很適宜資金充裕的投資者。她分析說,即使鄰近的藍籌屋苑麗港城及匯景花園,都沒有過千方呎的大單位供應,港島區內會有較多供應,但售價動輒900至1,000萬元,但目前在將軍澳區,只需半價樓價,已可購得過千方呎的大單位,令近期大單位備受外區換樓客追捧,估計未來將跑贏大市,持貨1年,升幅將有兩成以上,利潤相當豐厚。過千方呎的大單位分佈於維景灣畔、君傲灣、將軍澳廣場、都會駅和城中駅、清水灣半島及蔚藍灣畔等,其中以清水灣半島可供應最大面積的1,368方呎單位,間隔為4房2廳(1套房)另附設工人套房。
維景灣畔成收租王
郭玉滿教路,長線收租必選維景灣畔,維景灣畔是區內最值租的租盤王,最受租客歡迎,目前平均呎租約17元,回報率達5厘,而且租客質素甚高,包括有外籍人士、日本、韓國租客、專業人士如醫生、律師等。由於租盤經常缺貨,租金很易被搶高,值得長線持有。