新界北區居屋入場費低，即使包括補地價成本，呎價僅2000餘元已有交易，其中平霸之選，非上水彩蒲苑莫屬，400餘方呎單位售價普遍低於100萬元，以八九十萬元的樓價入市，即使加上十萬八萬豪裝，總成本隨時仍低於100萬元，吸引不少上車客或細價貨炒家捧場，而且，屋苑毗鄰東鐵上水站，租務交投活躍，回報普遍近6厘或以上，長線投資亦有市場。
今次介紹一個非一般豪裝單位，開價110萬元，雖然高於市場，但市值月租亦看高一線，可達5000元，回報亦有5.5厘。
租金回報5.5厘
雖然單位業主並無透露實際裝修開支，但連模特兒亦讚嘆地表示：「如果我一個人住兼要返大陸做嘢，我都會買呢度！」
事實上，全屋裝飾擺設如新盤示範單位一樣，花紋大鏡、無縫木地板、全新廚廁設備及典雅的歐陸式家具等，僅欠缺電視、雪櫃、洗衣櫃等大型家電，對於面積僅484方呎，樓齡達23年的居屋而言，這套裝潢，着實為單位大大提升價值。
單位間隔經過變動，原圖則廚房外連工作間，拆通改成較睡房還大的浴室，而原有浴室位置，則改成開放式廚房；兩房皆細小，最袖珍的一間，窗外望對廈廚房位，無景可言；不過，大廳可清晰分間兩區，以不足500方呎細戶而言，可算是驚喜。
記者：伍志輝 攝影：謝榮耀
模特兒：Keeley（PureModels）
單位資料
單位：C座彩碧閣中層5室
面積：484方呎
實用率：75%
間隔：2房2廳
落成：1984年
叫價：自由市場110萬元
呎價：2273元
備註：連家電
市值月租：5000元
投資回報：5.5厘
資料：美聯上水中心分行
物業資料
地址：上水彩園路2號
座數/層數：4座/31至35層
每層伙數：16伙
單位數目：2112個
建築面積：451至584方呎
實用率：74至76%
間隔：1及2房
落成：1984及1985年
發展商：房委會（6A及7A期居屋）
管理公司/月費：啓勝管理/每方呎約1元
設施：休憩公園、籃球場、足球場及停車場
校網：小學80網；中學北區
配套
設施僅停車場球場
彩蒲苑樓齡已逾22年，公眾地方保養尚算企理，尤其各座大堂經過翻新後更光鮮企理。
物業只有停車場、球場及公園，居住環境較清靜，鄰近居屋及公屋，有商場、街市及熟食中心，步行5至8分鐘可達東鐵上水站，經行人天橋可抵上水廣場、新都廣場及上水中心商場，商舖食肆選擇多。
市況
開價較其他高16%
美聯楊雪平表示，上水區居屋中，彩蒲苑提供最多400餘方呎細戶，入場費亦最平，最細451方呎單位，自由市場售價可低至80餘萬元，絕大部份單位呎價低於2000元水平，交投向來穩定，11月暫錄10宗成交，平均呎價1800元。由於近期北區平價樓成交暢旺，彩蒲苑盤源亦日益減少，現時放盤有30餘個，呎價由1900至2000餘元。一般普通裝修484方呎單位，市價95萬元，租值4500元，而介紹單位因有豪裝家電，開價110萬元，叫價高15.8%。
鄰近另一居屋旭埔苑，更接近火車站，單位面積一律670方呎，入場費140萬元。
《優點》
●全新靚裝，附連部份家電
●經改動後浴室更實用
●客飯廳分區清晰，細戶而言十分難得
●純住宅，人流清簡
●近東鐵上水站
《缺點》
●睡房袖珍
●有西斜
●細房望面壁樓景
●樓齡23年，公眾地方較舊
●康樂設施不足，購物搵食要行遠路
投資
重本裝修增身價
單位業主為區內活躍投資者，過往投資均集中彩蒲苑這類平價居屋，一買一賣賺差價，通常只會將物業簡單翻新，賺幅由8至10%不等。
不過，近期樓市暢旺，上水平價貨源大多落入用家手中，投資者買貨亦不容易，數月前遇上這個較市價略平單位，由於手頭貨源吃緊，遂改變投資策略，加重裝修成本，以示範單位標準示人，藉此提高身價，盼可高價轉售。
