近期，大家開始關注負利率所衍生的問題，刺激樓市升溫，樓價及成交量升至近年新高，封盤、加價、追價的情況再現，市場情緒一面倒看好。雖然樓市形勢大好，但世邦魏理仕香港、南中國及台灣資深董事總經理余錦雄提醒，樓市隱憂開始浮現，前景與一個月前已有改變，不宜過份樂觀。
香港銀行跟隨美國接連減息，存款息率已低於2厘以下；與此同時，本地通脹壓力上升，上周統計處公佈，10月份本地通脹率達3.2%，是9年以來新高。利息低企、通脹加劇，市民擔心存款追唔到通脹，令購買力貶值，加上自8月起股市表現變得波動，吸引資金轉投物業市場。事實上，近期本港樓市丁財兩旺，更不時聽聞業主封盤加價、買家追價爭盤，租金及價格踏上升軌（見圖），樓市似乎逐漸擺脫負資產的陰霾。
樓價兩個月升15%
余錦雄指出：「一個月前，確實搵唔到樓市會跌的理由，香港成為中國的國際金融中心，在金融業帶動下惠及各個環節，市民消費及負擔能力提升，加上美國減息、美元貶值及負利率憂慮，配合股市急升帶來的財富效應，市場對樓市信心早於年初已明顯轉強，當人人有同樣預期下，令樓價升得更多更快，過去兩個月，樓價已上升15%。」
此外，物業供應減少，亦是利好樓價的原因之一。余錦雄指出，03年起樓市供應出現根本性變化，政府停售居屋、定期賣地，並改為全勾地機制，土地供應由發展商主導，市道不景令供應減少（見表），刺激樓價向上；即使發展商過去兩年積極投地起樓，房屋供應亦有滯後效應。
近年發展商透過不同包裝，一手物業較二手物業出現三至五成的不尋常溢價，令發展商積累龐大財力，放棄「貨如輪轉」的推售策略，改為惜貨而售，亦限制了市場新盤供應。
隱憂：慎防中港股市調整
當市場普遍相信樓市繼續上升之際，余錦雄認為香港樓市已出現不明朗因素，前景需重新評估，「中國十七大以後，領導層交接大致完成，從過往經驗，新班子下一步工作就是落實政策，很大機會加大宏觀調控力度，勢將間接影響香港樓市。」他解釋，內地過去經濟高速發展，造成嚴重貧富懸殊問題，在新領導層班子強調和諧社會的大方向下，將想盡辦法減慢經濟，第一步是重點對付房地產行業，已推出一系列措施限制興建大型住宅。
余錦雄相信，宏調措施會「陸續有嚟」，而且力度將越來越大；內地樓市受到衝擊，下一步受影響的將是A股市場。內地政策令港股表現波動，如溫總煞停「港股直通車」，恒指應聲急跌，股市調整令投資者虧損，加上樓價已累積一定升幅，入市的態度轉趨審慎，樓市樂觀的氣氛亦會修正。
中小住宅明年料升5%
美國次按危機雖然對歐美金融市場帶來深遠影響，但余錦雄認為反令資金流入亞洲市場尋找機會，對本港物業市場影響屬中性，甚至略為偏好。
在內地因素影響下，他認為對樓市不宜過於樂觀，本港樓價年初至今平均上升15至20%，但由於基礎因素仍然良好，估計明年樓價仍會有溫和升幅。
他預料中小型住宅及商舖價格升幅，將與經濟增長相若，介乎3至5%；豪宅物業稀缺形勢繼續帶來支持，明年可望再升10至15%；甲級寫字樓價格有機會追回租金升幅，料有5至10%升幅。
心水：睇好鰂魚涌九龍灣樓
想搵具升值潛力的住宅，余錦雄認為，要先學識準確預測各區的發展趨勢，尋找因為周邊變化，令物業升值的機會。「參考ICC（環球商貿廣場）令九龍站上蓋物業升值的道理，重要建築可以帶動周邊物業發展，這關乎位置獨特性和變化，土瓜灣舊區、屯門市中心就見唔到呢種變化。」
受惠周邊發展帶動
他認為，目前有兩區物業受惠周邊發展帶動，較具升值潛力，其一是港島鰂魚涌物業，理由是樓高70層的太古港島東中心將於08年3月竣工，該物業級數與ICC接近，有機會帶動附近住宅樓價及租金上升。另一區是九龍灣，該區不斷發展升格，是東南九龍發展最快的地區，知名商場如MegaBox等，對周邊發展起一定變化。
余錦雄小檔案
‧在測量界有超過25年經驗，現為世邦魏理仕香港、南中國及台灣資深董事總經理
‧曾任香港測量師學會會長，現擔任高級副會長
‧擁有多個專業學會會員資格，包括英國皇家特許測量師學會、香港地產行政學會、中國房地產估價師學會
‧曾負責領匯（823）上市籌備工作