人物專訪<br>港置王品弟:追貨買樓緊守4厘防線

人物專訪
港置王品弟:追貨買樓緊守4厘防線

銀行再度減息,樓市大旺特旺,買賣雙方情緒高漲,業主心雄反價、封盤,買家惟恐遲買更貴,不惜追價搶貨趕上車,究竟高追是否有上限?香港置業營業董事王品弟認為,今日追貨買樓策略應緊守4厘回報防線,以防高追中招。
撰文:簡婉婷
攝影:張振國

5年樓唔怕買

受到樓市熾熱的氣氛影響,一窩蜂的追貨潮經已瞬即在各區蔓延,為免盲目追價,買家應確定自己底線設下安全網。擁有20年銷售物業經驗的王品弟分析:「樓價係咁升,我估計年尾會更加旺,但買家係咪要一直咁追上去?其實,買樓最重要係睇回報率,喺08年前,有4厘回報嘅5年內新樓就唔怕買!」由於預期08年後樓價會裂口上升,他調整08年後的防守線至3.5厘。他稱,若現時以4厘回報買入,當08年樓價上升,回報率便隨即下跌,但買家已「賺咗」樓價。

低水物業即時知

「用家追貨買樓應時刻謹記4厘防守線,就唔怕跌穿保護網!而且仲可以知道所買嘅物業係咪低水。」王品弟舉例說,目前一個將軍澳新都城約500方呎單位,樓價190萬元,市值租金8,500元,回報率5.4厘(8,500元×12÷1,900,000元=5.4%)。按照4厘防守線理論,回報率高於4厘,即代表低水買得過。相反,如果該單位業主反價,同樣亦可以用4厘防守理論計算是否追得過。計算方法如下:8,500元×12÷4%=2,550,000元,即買家追價上限為255萬元。他表示,若用家緊守4厘回報防線入市,隨時有可能出現用家反過來擊退炒家,成功追價搶貨。

頂級貨3厘可高追

不過,當遇上頂級貨時,4厘防守線未必可通用。王品弟指出,以近期火炭駿景園一個高價成交單位為例,面積約1,100方呎,成交價700萬元,市值租金2.1萬元,回報率3.6厘(21,000元×12÷7,000,000=3.6%)。按照4厘防守線理論,回報率低於4厘,並不適宜入市,但由於物業本身屬頂級貨,加上與4厘防守線只相差0.4厘,買家仍可放膽入市。他稱,由於頂級貨罕有度高,故其防守線可低至3厘仍在安全範圍之內。

08年前追貨買樓攻略

王品弟表示,防守線會隨着樓齡大小而有所調整,若5年樓齡的住宅物業有4厘回報率,已算是非常理想的投資。至於全新樓,防守線將略為下調至3.5厘,相反,10年以上的舊樓,防守線將提高至4.5厘。

樓市發展較97健康

展望後市,王品弟認為,07年各項基本因素皆較97年高峰期健康,其中摸貨比率為1.44%,遠較97年的7.9%為低,比率為-5.49倍。另外,流通率方面,亦較97年少1.93倍。最重要是07年的銀行存款金額大幅增加至53,186億元,負利率降臨,大批資金苦無出路,這批「老實錢」遲早湧出來,屆時樓市將再被推高。