“工商舖入市有竅門，切忌心急追貨買錯樓。”
最近工商舖物業市道暢旺，市場持續追捧，利嘉閣（工商舖）董事黃應年教路，工商舖入市有竅門，投資者或用家切忌心急追貨買錯樓。
撰文：簡婉婷
攝影：陳頌升
-舖位-
留意有否僭建物
目前市場投資氣氛熾熱，各類型物業全線火速升溫，其中靚舖更可遇不可求，擁有20年工商舖代理經驗的黃應年指出，買家應小心留意舖位是否有僭建物，常見的有擅自在後巷位置，加建搭建物當作部份舖位，以加大原來舖位面積抬高賣價，個別僭建物面積有可能比起入則位置更大。由於有些搭建物並非易於察覺，買家在落訂前宜先向屋宇署查詢物業圖則，核對清楚舖位呎數大小，而代理亦有責任為買家查證。不過，若物業年代久遠，例如是50年代的舊樓圖則難以追查。
細舖要「分契」
當買入細舖時，尤其要注意細舖有沒有「分契」，即獨立契約。黃提醒買家，不少業主都會將大舖間細舖，分間成多個小型店舖出租或出售，若業主沒有做「分契」，則不能拆售，銀行亦不會承做這類無「分契」舖位按揭，買家在購買前應透過代理查清楚契約問題。
多估價免失預算
「舖位因其獨特性，會有主觀成份，故估值亦有別於一般住宅物業，不同銀行的估價差異可能很大」。黃應年分析說，當業主看好後市時，叫價幅度都會高於市價20至30%，買家應同時向多家銀行索取估價，比較各家銀行的估值。不過，當舖價升勢過急時，銀行的估值就未必可以追貼市場最新成交價，於是便會出現估價不足情況，若買家決定入市，便應事先準備更多首期，以免失卻原來的預算。
小心計算回報率
黃應年指出，買家要留意一些簽訂長租約的舖位租金收入，未必可以反映出真實的回報率，例如飲食行業一般都會訂下5年以上長約，近來舖租、舖價年年飈升，多年前的舊租金，當然會令到租金回報率偏低，不能代表舖位真正的價值，但當租約期滿時，業主便可將租金大幅提升到市值水平，所以買家有意購入這類舖位時，除了考慮售價外，還要計算將來的租金價值。
購重建區舖位宜多作比較
市區重建區發展潛力大，不少投資者都吼準入市機會，黃應年稱，若購買的舖位，位處於重建區內，入市宜做足功課，並多作比較，因為日後市建局的賠償方案，可能仍是未知之素，投資者買入，在金錢上有可能得不償失，如果是用家買舖做生意，在花掉一大筆裝修費後被收樓，就可能失去預算。
-寫字樓-
小心「發水」樓
寫字樓市道非常暢旺，投資老手頻頻換貨，最近更錄得不少短炒勁賺個案。黃應年表示，即使購買的是核心區甲級寫字樓，亦有機會買入所謂「發水」樓，買家對業主所提供的建築面積不可盡信，因為原來很多寫字樓在當年發展商開賣時，根本沒有呎數表提供，而且有個別寫字樓層數更特別「劏細」，導致同一座商廈，不同層數的同一單位，會出現不同面積。為免購入「發水」樓，買家可要求業主出示大則師樓的「則師證明」求證，然後再經由銀行估價為準，切忌心急入市。
留意「冷管費」
所謂少數怕長計，租用寫字樓單位，除了計算每月支付的租金外，還要留意冷氣費和管理費，簡稱「冷管費」，黃應年指出，一般寫字樓「冷管費」由3元至7元不等，用家宜小心計算自己可負擔租金及「冷管費」的能力。另外，需要夜間或通宵上班的行業，租用前應先查詢冷氣費如何計算，或索性挑選採用獨立分體冷氣的寫字樓單位。
-工廈-
量度負重及樓底高度
「傳統智慧認為，工廈有得炒，個市就冧！但今次同97年不同，只是一個升市表現，2年前有炒家由幾十萬炒下炒下，炒到今日過億身家。」黃應年說，工業樓宇會較為注重負重量及樓底高度，一般用家要求的負重量為每方呎150磅，個別可能要求達到300磅，樓底高度至少要有13呎。他特別提醒買家，原來同一座工廈，1樓與10樓的樓底高度可以不同的，所以買家在購買單位前，宜先向代理查詢有關資料。至於貨𨋢的大小亦同樣重要，應小心量度清楚。另外，亦需留意停車場方面，一般只可容納中、重型貨車，貨櫃車未必可以進入。
留意不同時段的交通
目前物流業興旺，不少工廈用家都是經營物流行業，他們自設車隊，要求出入交通非常方便，更不容許塞車情況出現。交通方便的工廈，其價值當然反映其售價及租金之上，但作為精明買家，還要留意工廈附近不同時段的交通情況，以免流失大量的物流業租客。