今年,幾乎每一個土地拍賣會都創出高價成交的大新聞,上星期香港仔地皮成交價已接近呎價1萬元大關。香港仔不是傳統的豪宅地區,地產商仍然願意出高價買地,可見地產商對豪宅的信心非常強,而且相信有能力將非豪宅地段改造為豪宅區。
香港樓市呈兩極化
平均而言,過去一年,香港二手樓樓價上升約一成多一點,這是根據中原城市指數算出來的。但是,不同地區的樓價走勢各不一樣,香港島最好,新界最差,豪宅仍然向好,低價樓依然低價。兩極化越來越明顯,地產商也明白這個道理,因此凡勾地必勾豪宅地段,或至少是有潛力發展成豪宅地段的地,新界偏遠土地無人問津。
不過,大家想一想,當發展商個個都很努力地發展豪宅,會不會有一天豪宅過剩,低價樓則出現供應斷層的現象?
看起來上述分析是很有道理,那麼,大家是不是應該現在去買低價樓?
豪宅定義要夠大
不對。上述分析的錯誤是:豪宅買家不是香港人,而是內地新紮起的暴發戶,內地的每一名暴發戶都想在香港買間豪宅,他們或多或少都覺得把所有的錢留在內地是不安全的,香港安全一點,甚至走得更遠,到新加坡買樓。因此,盡管香港發展商源源不斷地建豪宅,依然不愁買家。而且,內地來的買家基本上仍是屬於隔山買牛的情況,對香港的所謂傳統豪宅區在那裏不是很清楚。因此,大角嘴、香港仔都可以建豪宅,豪宅已不局限於山頂、九龍塘。
豪宅的條件之一是大,面積一定要大,至少1500平方呎。因此,我們可以看到最近新地(016)申請將去年拍賣得來的豐盛街地盤上的樓宇數量減少一幢,也減低高度層數,為甚麼?因為要將每一個單位的面積加大。要知道,新地去年買豐盛街這塊地,呎價竟然高過同是豐盛街已落成,樓齡僅6年的曉暉花園,理由是曉暉花園面積最大的也只有900多呎,又不能將相連單位打通,成不了豪宅,永遠只是中產者的居所。如果你想買樓,記着問一問地產代理,你隔壁的那個單位能不能打通?相連單位值錢很多。
作者為城市大學MBA課程主任