市區5000方呎巨宅，入場費動輒逾半億元，若想「平平哋」在市區擁有一個巨無霸單位，可考慮座落界限街的文怡閣頂樓相連複式，面積4952方呎，附連約2000方呎、有內置樓梯直達的天台，及3個車位；業主開價3000萬元，呎價6058元，較樓下一個標準戶連車位放盤，僅高一成多，以特色單位又額外多一個天台和兩個車位而言，叫價吸引。
呎價較標準戶僅高一成
由於電梯大堂設於每層兩伙之間，打通部份只限於廚房後門，兩戶大廳不可相連，難以營造超級巨宅的氣派；撇除此點，單位原裝提供10個房間，連工人套廁共有10個浴室，即使面積相若的洋房，亦未必有此間隔，足以容納幾代同堂的大家庭，一方面享有充裕的私人空間，又可隨時隨地共敍天倫。
單位保留兩個入口，A室下層設有客、飯廳、廚房及大碼工人房；入口旁一道螺旋樓梯通往上層，原裝4房改成兩房及特大衣帽間，其中連露台的大碼套房佔近半層樓面；並設有內置樓梯直達天台。
B室下層入口設有客廳，及連酒吧的偏廳；通往上層的樓梯建於兩廳之間，上層有3房，包括兩個大套房，另一連露台的房間，闢作健身房。
單位前臨界限街，視野越過太子道西望聖德肋撒醫院及一帶樓群，視野開揚，若對外望醫院沒有忌諱，則問題不大；反而前臨兩段車路，要留意噪音問題。
物業另一優勢是名校網，及鄰近九龍城，可盡享交通及購物之便。
記者：蔡家儀 攝影：謝榮耀
模特兒：Jacquelin（IG綜藝社群）
單位資料
單位：相連戶複式連天台
面積：4952方呎；另天台約2000方呎
間隔：5房（3套）4廳；另衣帽間、兩工人房及4露台
叫價：3000萬元
呎價：6058元
備註：連3車位
市值月租：11萬元
投資回報：4.4厘
資料：美聯加多利山分行
物業資料
地址：九龍塘界限街161至163號
座數：1座
住宅樓層：11層
每層伙數：2伙
單位數目：22個
建築面積：1204至2476方呎
實用率：77%
間隔：3及5房
落成：1986年
管理公司：文怡閣業主立案法團
管理月費：1.5元/方呎
設施：停車場
校網：小學41網；中學九龍城區
配套
位處小學名校網
文怡閣位處小學名校網第41網，與名校喇沙小學、瑪利諾修院學校為鄰，吸引不少家長客追捧。住客日常購物，可步行5至8分鐘到九龍城的超市及各式地舖；多行5至8分鐘，抵九龍城廣場大型商場，店舖種類選擇更多；而九龍城內街設有街市和各式食肆，起居生活十分方便。
出入交通以小巴及巴士為主，界限街及太子道西均設有小巴及巴士站，前往尖東、紅磡、九龍塘及東九龍等區，班次頻密。
市況
同區唯一放盤
美聯卓美美表示，文怡閣一如同區其他老牌大宅，放盤少、交投疏落，今年以來只有一宗成交，為地下連花園單位，1204方呎，4月份以738萬元成交，呎價6130元。現時除介紹的相連複式巨宅放盤外，另一高層單位，1238方呎，連車位叫價680萬元，呎價5493元。
同區面積廣達5000方呎的單位，撇除洋房及低密度項目，多層大廈中相信全屬自製巨宅，估計全區不足5套，文怡閣的一套屬唯一放盤。
《優點》
●附連天台及3車位，較標準單位叫價僅高約一成
●入場費較外區同類放盤低
●大廳及上層其中3房向南
●座落名校網，毗鄰有多所名校
●間隔靈活，可塑性高
●鄰近九龍城，交通及購物方便
《缺點》
●望醫院及樓景，有車聲噪音
●自住多年，部份裝修殘舊
●樓底較矮，僅8呎多
●物業無康樂設施
業主
碧華花園多名人
與文怡閣一街之隔的碧華花園，是區內著名大型屋苑，名人業主多不勝數，包括九鐵已故前主席楊啓彥、世界衞生組織總幹事陳馮富珍、警隊刑事情報科總警司羅夢熊及名指揮家葉詠詩夫婦、醫學會會董何仲平、區議員兼精神科醫生黃以謙、廉署執行處前副處長徐家傑、前駐美總經濟貿易專員韋玉儀、建築署前署長鮑紹雄。
至於演藝界名人，則有導演谷德昭、藝員苑瓊丹，及已故影星關海山等。
比較
君頤峰叫價高逾倍
文怡閣屬鄰近九龍城的九龍塘物業，附近一帶以三、四十年樓齡的單幢樓為主，剛逾20年的文怡閣已屬較新之選。該地段物業成交呎價介乎5000餘至8000餘元，視乎景觀，當中以碧華花園及根德閣規模較大，交投較多，造價亦是區內多層大廈指標之一。
至於同區質素較接近的原圖則複式戶，只有鄰近6年樓齡的翰林苑，2518方呎，叫價2000萬元。
至於面積較接近的放盤，則要跨區至何文田的君頤峰及SkyGarden，同屬原裝複式大宅，面積4000餘及5000餘方呎，索價7000萬元，較文怡閣巨宅高逾一倍。
