市場憧憬減息，地產股成為恒指上升動力之一，情況難得一見，新鴻基地產（016）公佈業績後，創出歷史高價，但業績則未能創新高，股價之新高，是反映市場接受地產股較高的PE。
截至6月止年度，新地盈利212.26億元，較上年度增加6.9%，於扣除投資物業公平價值增加減相關稅項淨額後，基礎盈利為114.95億元，增長9.8%，每股盈利4.61元，增幅為6.2%，是受去年5月配售新股所攤薄，已派中期息70仙，末期息將派1.60元，全年股息2.30元，增加4.5%，派息比率由51.7%微降至49.8%。
不計聯營公司，去年新地的售樓利潤率由63.2%降至40.3%，是上年有凱旋門項目的特佳利潤，去年的倚巒項目利潤雖佳，但所佔比重不大，反而載通（062）的曼克頓山的利潤更高，但營業額未予綜合，難作比較，而售樓貢獻較預期為高，相信也是倚巒及曼克頓山的貢獻，綜合售樓利潤為76.98億元，增9.2%。
租金總收入72.15億元，收入淨額52.45億元，增長13.7%，去年增加投資物業6.7%至2390萬方呎，平均出租率94%。
售樓及租金的貢獻增加11%，酒店增44.8%，電訊增55%，其他業務微增1.3%，均佔較低比重，未分配費用增9%，淨財務支出減少14.9%，是撥作資本支出的利息較多的影響，淨負債比率仍由上年的13.4%升至14%。
賣樓與收租並重
去年完成6個項目，可供銷售住宅面積290萬方呎，除天璽約100萬方呎待售外，其餘已售絕大部份，未來9個月將推售天璽、紅灣半島及豐盛居以至內地若干項目，天璽將成為主要收益來源。
本港待發展土儲1960萬方呎及農地2300萬方呎，內地投資物業300萬方呎，發展中面積4280萬方呎，其中3330萬方呎為住宅，餘為商業物業。目前於內地投資440億元，佔總資產17%，已計劃於3年內增加投資330億元，比例增至30%，而面積仍遜於同業。
新地的發展策略，是售樓及投資並重，九龍站的環球貿易廣場是投資物業重點，該項目將於短期內至2010年完成，而內地則以上海陸家嘴國金中心為主，儘管增加土儲，仍然是雙線發展，租金穩定增長，售樓收入如有較佳增長，只是偶然。
新地現價121元，PE26.2倍，息率1.9厘，估計只有個位數字資產折讓，因近期升幅大，走勢難再突出，基本上只與同業同步而已。