早於5月底6月初開始收樓的土瓜灣翔龍灣，發展商近期積極清貨，於5及6座安排多個現樓示範單位，就現場所見，高層戶景靚，廚廁用料交足樓書所示水準，不過，睡房細小，示範單位也要「大拆特拆」。
3示範單位同一命運
物業近60%為462至585方呎2房單位，各座早已沽清的A、B、G及H室，均屬較細的2房戶，二手市場也以這類主導，一手則集中1至3座較大的C及F室，論景觀，以C室較佳，可以側望少許海景，F室則以土瓜灣舊區景為主，樓價也最平，每方呎5000餘元有交易。這類單位屬一字形直廳設計，主人房有衣櫃凹位，但房內面積有限，想好用一點，就要如5座F室示範單位般，合併兩房擴展空間，不過重售時客源受限。
3房戶719至846方呎，分佈各座的D及E室，貨尾集中1至3座，719至757方呎，兩者均享側海景，觀賞角度以D室較闊，餘貨不多，相比之下，E室成為側海景較平價之選，每方呎6000餘元有貨揀。示範單位為6座獨有的逾800方呎套3房單位，除多了一個套房浴室之外，廳房空間感與700餘方呎單位差距不遠，兩者同樣逃不了拆房命運，套房與鄰房合併，才覺主人房見使一點。
記者/攝影：伍志輝、劉耀輝
新盤資料
地址：土瓜灣新碼頭街38號
座數：5座
住宅樓層：62層
每層伙數：8伙；附特色戶樓層3至6伙
單位數目：1782個
建築面積：462至846方呎；特色戶1090至1766方呎
實用率：77至79%
間隔：2至4房
入伙：07年6月
發展商：恒地及煤氣
管理公司：偉邦物業管理
管理月費：1.88元/方呎；第二年1.98元/方呎
設施：停車場、商場、平台花園及會所
校網：小學34網；中學九龍城區
發售情況：9月1日現樓形式重推，累售逾150伙，呎價5000餘至1.5萬元；貨尾約300伙，集中1至3座分層，及各座特色戶。
特色戶 海景靚
翔龍灣逾1000方呎特色戶，亦即相連戶設計，分佈各座中高層C、D及F室，全部均以不同角度海景為賣點。當中C及F室為3房戶，1090至1239方呎，1至3座以側海景為主，呎價可低於7000元，5及6座全海景相連戶，呎價普遍近8000元。示範單位僅以交樓標準示人，5座C室，1090方呎，廳房見使，但原來也是拆房後的效果，除套房外，原飯廳位置闢作睡房，旁邊兩間細房，合併為第3間大房。要注意是，這類千呎大戶，不設工人房。
至於4房單位面積1505至1662方呎，亦即各座中高層D室，算是各類單位中最見使大戶間隔，但售價逾2000萬元。另外，各座頂層均有3個內置樓梯直達天台的相連大單位，面積由1201至1766方呎，雖然多了一個大天台，但由於樓梯設於大廳，變相削減客飯廳空間。
1090方呎
以交樓標準示人的1090呎特色相連戶，屬5座C室，享單邊舊機場海景；3房間隔與售樓書原圖則有別，重新組合後，廳房均算見使，但其中一房，保留兩個窗口式冷氣機，感覺古怪。
846方呎
846呎屬6座獨有的套3房戶，不計已改成玻璃間隔的套房浴室，廳房空間感，其實與1至5座700餘方呎單位相若，同樣有睡房不夠大的問題。6座屬大單邊，舊機場海景一覽無遺。
585方呎
585呎單位原則為直廳2房間隔，睡房太細，一定要打通才覺好用；飯廳露台外望土瓜灣舊區，工作平台與毗鄰單位緊貼。
市況
130宗二手 90%微賺
目前以一成首期、最長328日成交期付款法，最吸引買家。現時貨尾集中1至3座C至F室，及各座特色相連大戶，呎價均逾5000元，特色海景大戶，呎價更高見8000至1.5萬元，以位處土瓜灣舊區的地點因素考慮，絕不便宜。
美聯分行經理曾維加說，物業入伙以來約3個月，二手成交近130宗，近90%賬面賺錢，賺價由6萬至53萬元不等，絕大部份屬微利；蝕讓貨損失金額，則由10餘萬至40餘萬元，集中一些700餘方呎3房戶，主要是睡房不見使，無套房，難以吸引換樓客。
他續說，現有約400個二手盤，逾70%為500餘方呎2房單位，近300個；3房戶100個，相連特色戶僅數個。8月成交呎價4800元，放盤呎價5100元，均較一手購入價高8至10%。
屋苑租務成交活躍，集中年輕客捧場，過去3個月，有近130宗承租，呎租由17至23元，現有150個租盤，回報3至4厘。
《優點》
●用料靚，配搭時尚。
●高層戶，景觀開揚，海景戶尤其吸引。
●會所佈局華麗，設施齊全。
●基座商場有日式超市。
《缺點》
●實用率不高，分層戶睡房尤細。
●樓底不足9呎，逾千呎大戶仍覺壓迫。
●非鐵路沿線，馬鐵沙中線仍屬建議階段。
●附近勢必重建，景觀變數大。
會所設施60項
翔龍灣以豪華會所掛帥，提供逾60項設施，包括25米水底音樂泳池、設有按摩椅及101吋投射銀幕的影院、發燒音響室、泰式水療室等。屋苑自設商場，已開業的包括吉之島超市、太興燒味、便利店、地產代理等。
舊樓廠廈包圍
物業座落臨海地段，南面為九龍城碼頭及巴士總站，也是這處對外公共交通的中心點。老牌屋苑偉恒昌新邨，有大量地舖食肆，土瓜灣道上舊樓廠廈林立，而鄰近馬頭角道方向，佈滿外觀殘舊的低矮物業，一街之隔的煤氣廠，仍未拆卸。
