樓市再度活躍，銀行近期亦乘勢推出不同優惠爭客。花旗、建銀和永隆增息率折扣，大新、豐明調高現金回贈；經絡則夥拍銀行，推出不設罰息期的新計劃，以彈性取勝。
拆息高宜揀P計劃
論彈性，以經絡夥拍銀行推出的新計劃彈性最高，計劃不設罰息期，首5年息率為P（8厘）減3.38厘，其後全期減3.25厘，實際按息分別為4.62厘和4.75厘，上會後不用擔心賣樓要罰息，適合投資者。
較早前，銀行同業拆息（HIBOR，H）處於低水平，不少置業人士選擇以H作基準的按揭計劃；但隨着拆息上升，以最優惠利率（P）為基準的樓按計劃更為吸引。目前，1個月和3個月H高於4.6厘，銀行H按揭計劃息率會再加某個點子，實際按息較高。
年底前有機會下調
再者，市場預期美國年底前有機會減息，最優惠利率或跟隨下調，故按揭計劃宜揀P棄H。
短炒最忌罰息期
揀按揭計劃，主要考慮息率和彈性兩大因素，對用家來說，實際按息和全期利息越低越着數；對投資者而言，則彈性較實際按息更重要。目前大部份銀行的按揭計劃均設有罰息期，提早還款要罰息，炒家揀不設罰息期的按揭計劃更為化算。
首要考慮息率彈性
若以實際按息計算，以花旗銀行的按揭計劃最抵，全期息率為最優惠利率（P，8厘）減3.4厘，實際按息4.6厘，並有0.8%現金回贈（表1）。借200萬元供20年計，扣除現金回贈後，淨利息開支104.66萬元，為多間銀行中最低；較恒生及中銀香港全期淨利息111.22萬元，慳6.56萬元或5.9%。不過，該計劃要透過經絡按揭申請，才可有優惠息率。
其次最抵為建銀亞洲新推出的按揭計劃，首3年實際按息4.5厘，其後全期4.7厘；按上述例子計，全期淨利息開支106.93萬元。
雖然大新及豐明銀行將現金回贈，由0.6%增加至0.9%，但全期淨利息開支，仍然高於花旗和建銀亞洲（表2）。
注意：新造/轉按須知
‧先透過銀行為物業估價，以防估價不足無法上會
‧九成按揭物業，貸款額若低於最新估值七成，須重新購買按揭保險
‧按揭審批需時，交齊文件後要等候兩星期至1個月才能批出貸款
‧原有物業轉按，留意是否已過罰息期
專家：半厘息差應轉按
經絡按揭轉介首席副總裁鄭偉雄表示，各按揭計劃優惠不同，投資者要比較哪家計劃較抵，最簡單是看實際按息及全期利息開支。一般而言，實際息率存在半厘息差，已具轉按條件；而且銀行提供的現金回贈，普遍夠冚律師費等轉按成本。
轉按前，除了考慮息差因素，業主還須注意原有銀行按揭的罰息期是否屆滿，否則被銀行罰息，隨時得不償失。
話你知：銀行交數增優惠
銀行實際按息持續下調，連帶息差亦不斷收窄，部份銀行為達全年按揭生意額目標，趁傳統暑假淡季，偷步推出新樓按優惠搶客。鄭偉雄預計，市場將陸續推出多元化按揭優惠，至於實際按息會否推低，視乎幾家主要銀行會否調低實際按息，追貼現時市場最低按息4.6厘。
