樓市持續暢旺，個別中產人士身家大暴漲，欲晉身豪宅業主行列，故今期特別請來中原地產董事總經理黃偉雄教路，如何由一名太古城業主變身成逾千萬元的豪宅富貴業主。
升級換豪宅真實個案
「我見過真係有太古城業主upgrade搬咗去禮頓山住！有啲就搬咗去貝沙灣！」
中原地產董事總經理黃偉雄指出，受惠於近年經濟環境好轉，樓價持續上升，收入豐厚兼穩定的中產人士，在享受物業升值所帶來的興奮同時，更有能力升級換豪宅。
升級換樓個案如下：陳先生年約30餘歲，每月有穩定收入，月薪6萬元，妻子月薪3萬元，家庭總收入共9萬元。陳先生近期因在股票市場接連獲利，銀行存款急增至300萬元，現居住市值500萬元的太古城單位已供滿，正想趁樓市當旺，賣樓套現換樓晉身港島豪宅業主，現正急需尋找多個可行的物業投資方案。
預留現金以備不時
豪宅專家黃偉雄接受本報訪問時稱，買樓時先付3至4成首期是比較理想的財務安排，每月供款上限不能超過月薪一半，手頭上還要預留一定現金，以備不時之需，按揭年期可選15至25年。以陳先生的案例，他設計了3個不同的投資方案，分別是購買跑馬地禮頓山、太古城海景複式單位及南區貝沙灣。
買定禮頓山等升
所謂「春江水暖鴨先知」，對房地產市場資訊瞭如指掌的黃偉雄，於01年以7500元呎價購入跑馬地豪宅禮頓山中層1911方呎單位作長線投資，時至今日，6年間他手持單位已升值逾90%，現時單位每月租金收入約8.2萬元，租金回報7厘。他指出，禮頓山是港島頂級豪宅，升值潛力優厚，抗跌力超強，猶如買滙豐股票一樣。他建議，如果陳先生不怕供得比較「辛苦」，可大膽嘗試換上禮頓山，禮頓山入門選擇推介為面積1206方呎的2房低層單位，以呎價11000元計算，樓價約1326萬元。
為減輕每月負擔，陳先生可先付首期四成，即約530萬元，分25年還款，按揭利率5厘，每月供款約4.6萬元，剛好佔家庭總收入一半。陳先生必先將太古城單位賣掉，套現500萬元現金作為買樓首期，在購入禮頓山後，陳先生300萬元現金中，要減去152萬元（其中樓價5.5%，即約72萬元作為佣金、釐印費、律師費等費用，另外樓價6%，即約80萬元作為基本裝修費。）及30萬元部份首期，即陳先生現金只餘下118萬元用作流動資金。
置業貸款計算表
禮頓山1206方呎低層單位
樓價：1326萬元
首期：40%（約530萬元）
按揭成數：60%
年期：25年
按揭利率：5%
每月供款：約4.6萬元
雜項費用：約72萬元
（代理佣金：132,600
釐印費：497,250
買賣合約律師費：3,000
轉名契律師費：50,650
按揭契律師費：37,390）
首期及雜項費用
530萬元＋72萬元＝602萬元
升值逾20%考慮賣樓
黃偉雄教路，由於陳先生買樓成本佔樓價差不多12%，當樓價升值超過20%，才夠吸引力考慮賣樓套現或再升級換樓，不過，他不建議入住1年內賣樓，因為人屋剛合一，太快賣樓會「蝕裝修」。其實，陳先生可以一邊自住禮頓山單位，一邊等待長線升值。
黃偉雄指出，陳先生每月需要供款4.6萬元，1年便花掉55.2萬元，但這筆款項不能當作是買樓成本在樓價升值部份中扣除，因為居住始終是生活基本支出，以該單位為例，月租約4.2萬元，1年租金約50萬元。
太古城海景複式視作豪宅
由於陳先生一直居於太古城，黃偉雄稱，如果他不想改變居住環境，可選擇太古城海景複式單位，晉身太古城至top單位，因為太古城海景複式單位樓價動輒過千萬元，可等同豪宅看待。他推介面積1308方呎頂層海景複式單位，建議陳先生可先付首期四成，即約400萬元，供款年期20年，按揭利率5厘計算，每月供款4萬元。如果再攤長25年還款，每月供款會較為輕鬆，約需3.5萬元。陳先生同樣要先將太古城單位賣掉，套現500萬元現金，以其中400萬元作為買樓首期。
置業貸款計算表
太古城1308方呎海景複式單位
樓價：1000萬元
首期：40%（400萬元）
按揭成數：60%
年期：25年
按揭利率：5%
每月供款：約3.5萬元
雜項費用：約55萬元
（代理佣金：100,000
釐印費：375,000
買賣合約律師費：2,500
轉名契律師費：42,500
按揭契律師費：32,500）
首期及雜項費用
400萬元＋55萬元＝455萬元
買貝沙灣榮升南區豪宅業主
南區貝沙灣是不少港島換樓人士選擇，入住面對無敵大海景的貝沙灣，可體驗全新豪宅的享受。黃偉雄指出，貝沙灣1422方呎的海景單位，現時呎價約9000元，樓價約1280萬元，應該是陳先生的選擇。他建議陳先生可先付首期四成，即約512萬元，分25年還款，按揭利率5厘計算，每月供款4.5萬元，投資方案與禮頓山相若。
置業貸款計算表
貝沙灣1422方呎海景單位
樓價：1280萬元
首期：40%（512萬元）
按揭成數：60%
年期：25年
按揭利率：5%
每月供款：約4.5萬元
雜項費用：約70萬元
（代理佣金：128,000
釐印費：480,000
買賣合約律師費：3,000
轉名契律師費：49,500
按揭契律師費：36,700）
首期及雜項費用
512萬元＋70萬元＝582萬元
下半年一線豪宅升10%
總結以上3個方案，陳先生換上禮頓山可擁有市區頂級豪宅享受，物業升值潛力亦較強。
雖然目前豪宅樓價已上升不少，但黃偉雄對後市極具信心，今年下半年，一線豪宅至少仍有力再攀上10%升幅。他認為，乘着豪宅升浪，豪宅業主可享受豪宅凌厲的升值潛力。不過，超級豪宅樓價升幅已差不多見頂，只有個別山頂洋房例外，仍可繼續創出新高價。
