樓市持續暢旺,個別中產人士身家大暴漲,欲晉身豪宅業主行列,故今期特別請來中原地產董事總經理黃偉雄教路,如何由一名太古城業主變身成逾千萬元的豪宅富貴業主。
升級換豪宅真實個案
「我見過真係有太古城業主upgrade搬咗去禮頓山住!有啲就搬咗去貝沙灣!」
中原地產董事總經理黃偉雄指出,受惠於近年經濟環境好轉,樓價持續上升,收入豐厚兼穩定的中產人士,在享受物業升值所帶來的興奮同時,更有能力升級換豪宅。
升級換樓個案如下:陳先生年約30餘歲,每月有穩定收入,月薪6萬元,妻子月薪3萬元,家庭總收入共9萬元。陳先生近期因在股票市場接連獲利,銀行存款急增至300萬元,現居住市值500萬元的太古城單位已供滿,正想趁樓市當旺,賣樓套現換樓晉身港島豪宅業主,現正急需尋找多個可行的物業投資方案。
預留現金以備不時
豪宅專家黃偉雄接受本報訪問時稱,買樓時先付3至4成首期是比較理想的財務安排,每月供款上限不能超過月薪一半,手頭上還要預留一定現金,以備不時之需,按揭年期可選15至25年。以陳先生的案例,他設計了3個不同的投資方案,分別是購買跑馬地禮頓山、太古城海景複式單位及南區貝沙灣。
買定禮頓山等升
所謂「春江水暖鴨先知」,對房地產市場資訊瞭如指掌的黃偉雄,於01年以7500元呎價購入跑馬地豪宅禮頓山中層1911方呎單位作長線投資,時至今日,6年間他手持單位已升值逾90%,現時單位每月租金收入約8.2萬元,租金回報7厘。他指出,禮頓山是港島頂級豪宅,升值潛力優厚,抗跌力超強,猶如買滙豐股票一樣。他建議,如果陳先生不怕供得比較「辛苦」,可大膽嘗試換上禮頓山,禮頓山入門選擇推介為面積1206方呎的2房低層單位,以呎價11000元計算,樓價約1326萬元。
為減輕每月負擔,陳先生可先付首期四成,即約530萬元,分25年還款,按揭利率5厘,每月供款約4.6萬元,剛好佔家庭總收入一半。陳先生必先將太古城單位賣掉,套現500萬元現金作為買樓首期,在購入禮頓山後,陳先生300萬元現金中,要減去152萬元(其中樓價5.5%,即約72萬元作為佣金、釐印費、律師費等費用,另外樓價6%,即約80萬元作為基本裝修費。)及30萬元部份首期,即陳先生現金只餘下118萬元用作流動資金。
置業貸款計算表
禮頓山1206方呎低層單位
樓價:1326萬元
首期:40%(約530萬元)
按揭成數:60%
年期:25年
按揭利率:5%
每月供款:約4.6萬元
雜項費用:約72萬元
(代理佣金:132,600
釐印費:497,250
買賣合約律師費:3,000
轉名契律師費:50,650
按揭契律師費:37,390)
首期及雜項費用
530萬元+72萬元=602萬元
升值逾20%考慮賣樓
黃偉雄教路,由於陳先生買樓成本佔樓價差不多12%,當樓價升值超過20%,才夠吸引力考慮賣樓套現或再升級換樓,不過,他不建議入住1年內賣樓,因為人屋剛合一,太快賣樓會「蝕裝修」。其實,陳先生可以一邊自住禮頓山單位,一邊等待長線升值。
黃偉雄指出,陳先生每月需要供款4.6萬元,1年便花掉55.2萬元,但這筆款項不能當作是買樓成本在樓價升值部份中扣除,因為居住始終是生活基本支出,以該單位為例,月租約4.2萬元,1年租金約50萬元。
太古城海景複式視作豪宅
由於陳先生一直居於太古城,黃偉雄稱,如果他不想改變居住環境,可選擇太古城海景複式單位,晉身太古城至top單位,因為太古城海景複式單位樓價動輒過千萬元,可等同豪宅看待。他推介面積1308方呎頂層海景複式單位,建議陳先生可先付首期四成,即約400萬元,供款年期20年,按揭利率5厘計算,每月供款4萬元。如果再攤長25年還款,每月供款會較為輕鬆,約需3.5萬元。陳先生同樣要先將太古城單位賣掉,套現500萬元現金,以其中400萬元作為買樓首期。
置業貸款計算表
太古城1308方呎海景複式單位
樓價:1000萬元
首期:40%(400萬元)
按揭成數:60%
年期:25年
按揭利率:5%
每月供款:約3.5萬元
雜項費用:約55萬元
(代理佣金:100,000
釐印費:375,000
買賣合約律師費:2,500
轉名契律師費:42,500
按揭契律師費:32,500)
首期及雜項費用
400萬元+55萬元=455萬元
買貝沙灣榮升南區豪宅業主
南區貝沙灣是不少港島換樓人士選擇,入住面對無敵大海景的貝沙灣,可體驗全新豪宅的享受。黃偉雄指出,貝沙灣1422方呎的海景單位,現時呎價約9000元,樓價約1280萬元,應該是陳先生的選擇。他建議陳先生可先付首期四成,即約512萬元,分25年還款,按揭利率5厘計算,每月供款4.5萬元,投資方案與禮頓山相若。
置業貸款計算表
貝沙灣1422方呎海景單位
樓價:1280萬元
首期:40%(512萬元)
按揭成數:60%
年期:25年
按揭利率:5%
每月供款:約4.5萬元
雜項費用:約70萬元
(代理佣金:128,000
釐印費:480,000
買賣合約律師費:3,000
轉名契律師費:49,500
按揭契律師費:36,700)
首期及雜項費用
512萬元+70萬元=582萬元
下半年一線豪宅升10%
總結以上3個方案,陳先生換上禮頓山可擁有市區頂級豪宅享受,物業升值潛力亦較強。
雖然目前豪宅樓價已上升不少,但黃偉雄對後市極具信心,今年下半年,一線豪宅至少仍有力再攀上10%升幅。他認為,乘着豪宅升浪,豪宅業主可享受豪宅凌厲的升值潛力。不過,超級豪宅樓價升幅已差不多見頂,只有個別山頂洋房例外,仍可繼續創出新高價。