政府昨日舉行的本年度首次官地拍賣，在發展商採取理性態度，及組財團合作壓低地價成本之下，結果未能如過去3個年度般，為市場再製造另一市區地皮驚喜，拍賣的油麻地海泓道商住地皮，以低於市場預期造價成交，由信和置業（083）牽頭財團，以40億元擊退新世界發展（017）財團奪魁。
【本報訊】樓市自04年進入復蘇期開始，每有土地拍賣，發展商表現均極為進取，動輒以較底價高出六、七成，甚至逾倍爭地，令部份地皮造價高於現有價值。然而，昨日發展商的投地表現，多少反映他們已改變此種「瘋狂」的態度，而重定策略。
長江實業（001）副主席李澤鉅、勾出地皮的會德豐地產（049）董事黃光耀及新世界發展（017）執行董事梁志堅均認為，是市場過於高估地皮價值，今次成交價是合理的。李澤鉅及黃光耀更指其商業部份價值不高。
項目總投資近60億元
投得地皮的信置財團，其合作夥伴之一南豐發展董事總經理蔡宏興透露，早已有合作協議，預計項目總投資近60億元，將發展豪宅。由於地皮貼近西九文娛藝術區，故十分看好這區後市。
另一夥伴嘉華地產董事總經理呂耀華則認為，成交價不算低，屬市價，因勾地價都高，加上地皮周圍發展環境未成熟，故會「畀心機」發展特色單位，項目會着重於設計。
基於今次拍賣成績，部份測量師也開始調整未來兩次賣地的估值。宏基測量師行董事陳昌傑表示，今次賣地結果或反映發展商開始對樓市升勢有較審慎的看法，在投地態度上回歸理性，不再盲目高價投地。且合組財團既可減少競爭對手，降低地價成本，又可避免要獨自承擔發展風險。
大角嘴地估值最多減一成
故他預計短期內舉行的兩次賣地，發展商或會繼續財團方式競投，其中下月拍賣的大角嘴地皮機會最大，因涉資甚巨。亦因就發展商投地策略改變，他調低大角嘴及屯門青發街地皮的估值逾一成，大角嘴地皮樓面地價每呎由7500元降至6600元，青發街則由3500元降至約3000元。
中原測量師行董事張競達也將下月拍賣的大角嘴海輝道地皮的成交價調低3至7%，即每呎樓面地價由7000元，減為6500至6800元，但維持本月29日拍賣的兩幅屯門住宅地皮估值不變。
美聯測量師行董事林子彬表示，是次多個發展商合組財團，競投單位減少，降低激烈氣氛。成交價較市場預期低，或是發展商留力，競投月底及下月中的屯門及大角嘴3幅地皮。他指今次賣地結果對下月拍賣的大角嘴地皮起指標作用。
海泓道地皮昨日拍賣結果
地點：油麻地海泓道、欣翔道與友翔道交界
地段：九龍內地段11073號
用途：住宅（甲類）
地盤面積：86758方呎
地積比率：7.5倍
可建樓面：650684方呎
勾地價：26.05億元
勾地樓面價：4003元/方呎
成交價：40億元（較底價高53.55%）
樓面呎價：6147元/方呎
投得發展商：信置（45%）、南豐（25%）
嘉華（15%）、華置（15%）
賣地後發展商言論
長實李澤鉅：扣除價值不高的商場部份，整體成本呎價逾8000元，成交價高於預期，但看好後市。
會德豐黃光耀：不失望投不到地，價錢合理，只是市場高估了地價。
新世界梁志堅：今次成交價「差唔多，之前估得太高。」
嘉華呂耀華：成交屬市價。勾地價高，但仍會繼續勾地。
恒地黃浩明：不認為樓市有泡沫。
南豐蔡宏興：好開心投到地皮，造價很合理，絕對看好後市，尤其西九龍，可配合將來文化發展。
新地雷霆：競投氣氛積極，成交價合理，只是個別測量師高估造價。