一度是樓市重災區的西九龍填海區，發展多年後，政府可供出售的土地也「買少見少」，面對大發展商均渴求市區用地，會德豐地產（049）先後勾出兩幅填海區商住地皮，明日率先登場的油麻地海泓道地皮，雖然位置不算理想，部份海景也受遮擋，但業內指無損發展商爭勝決心，估計成交價在40多億至50多億元，較底價高逾六成至近1倍。
【本報訊】雖然區內大角嘴海輝道地皮上周勾出，為明日賣地成績打下強心針，但第一太平戴維斯專業顧問及估價部董事總經理陳超國，及世邦魏理仕執行董事余錦雄都維持估值。利嘉閣地產執行董事廖偉強，則提高估值15%至48.8億元。
陳超國唱反調維持估值
陳超國認為，拍賣土地只擁西面油麻地避風塘海景，「值錢」的維港景，則被前方不少高廈遮擋，加上交通不便及有高度限制，預料發展商出價不會過勇，估計成交樓面地價每呎最高只達6500元；雖然海輝道地皮以更高底價勾出，但相信發展商考慮到兩地皮會同期發展，將來賣樓時會互相競爭，拍地時應不會過份進取，免增加地價成本，因此他無意修訂海泓道地皮估值。
余錦雄認為，海輝道地皮勾地底價更高，只反映其存在不同價值，因此無必要提高海泓道地皮估值。他又指出，明日拍賣的海泓道地皮，是市區海景地，一定會興建豪宅，競爭必然激烈，樓面地價每呎絕對可達7000多元；但若計及將來賣樓發水情況，實際樓面地價可降至每呎5000多元。
同區又有勾地刺激氣氛
利嘉閣廖偉強指出，剛勾出的海輝道地皮，底價每呎較海泓道地皮高近15%，加上後者有毗鄰機鐵九龍站的東鐵南環線上蓋項目，估計發展商願出高價，因此將其估值由42.3億提高15.4%至48.8億元。
香港置業行政總裁胡日發認為，同區再有地皮勾出，肯定會刺激明日賣地成績，預期成交價52.05億元，樓面地價每呎7999元，是業界中最樂觀。他補充，發展商會興建豪宅，參考目前同區海景大單位造價，估計物業落成後，每方呎售價可達1萬元。
測量師彭兆基認為，地皮位置稍遜，可取是觀景開揚，未來經過發展商一輪包裝，又會是豪宅，因此估計成交樓面地價每呎最低也達6500元，隨時直逼7000元。忠誠測量師行政總裁關樂平更預料，成交樓面呎價接近7400元。
限130米高無損鶴立之勢
勾地表內西九龍填海區僅兩幅地皮均已勾出，相信應是未來3至5年內該區的土地供應，預料發展商會積極搶奪。其中明日拍賣的海泓道地皮，可建總樓面65.0684萬方呎，在地鐵奧運站與九龍站之間，交通不算便捷，基座或周圍又缺交通交滙處，測量師彭兆基半帶笑指其位置「半天吊」。
不過，周遭土地將來只會興建低層政府物業或作公眾休憩公園，令高度限制僅得130米的地皮，將來物業落成後仍有鶴立雞群之勢，且依據現時規劃所示，西面海景或可永無遮擋。
至於海輝道地皮，位於奧運站一號銀海與浪澄灣之間，可建總樓面91.6522萬方呎，勾地底價42億元，樓面地價每呎4583元，安排6月12日拍賣。
海泓道地皮成交價預測
地點：油麻地海泓道、欣翔道與友翔道交界
地段：九龍內地段11073號
用途：住宅（甲類）
地盤面積：86758方呎
地積比率：7.5倍
可建樓面：650684方呎
勾地價：26.05億元
勾地樓面價：4003元/方呎
