放棄定期賣地 堅持只行勾地<br>樓市特攻隊:樓市難逃斷層震盪

放棄定期賣地 堅持只行勾地
樓市特攻隊:樓市難逃斷層震盪

近年政府完全放棄定期拍賣土地,一再堅持只行勾地制度,美其名是由市場主導,但實際是政府甘心將樓市完全交由發展商操控,賣樓開天索價或者瘋狂劈價皆悉隨尊便,樓市風險一再積累,會否衍生另一次社會經濟甚至政治危機,實未可料。

政府只行勾地制度,從政治的角度看,可了解為政府刻意擺脫樓市供應調節者的身份,乃由八萬五慘痛教訓中變成驚弓之鳥的後果。不過,從另一角度去理解,單是06/07年度拍賣的9幅住宅地皮,已為庫房帶來逾133億元賣地收益,政府眼見勾地制度能為庫房帶來巨額地價收入,即使面對每年度新生住宅單位供應量銳減的現實,亦無意再充當調節者角色。
近年有不少發展商曾多次提出警告,未來供應極有可能出現斷層,甚至有求過於供的不良現象,但政府一直掩耳盜鈴地拒絕認同這個樓市供求可能失衡的事實。自96年有統計以來,過去11年市場平均每年購買一手私樓及公營房屋(即居屋及夾屋等)的買賣登記超過2.5萬個,單計私人樓,平均每年也達2.15萬個。

郭炳江:賣地勾地應並行

雖然05及06年一手註冊量急降,但且看今年首季,在發展商加強宣傳下,一手私樓售樓量約3000個,加上房屋委員會及房屋協會首批復售的居屋貨尾單位,又在上月中開始揀樓,故預計首季整體售出的一手單位接近5000個,如今年每季維持4000至5000個需求量,市場潛在的購買力實不容忽視。
然而,政府不肯定期賣地,即使近年兩鐵一局恢復推出項目招標,但過去3個年度,供應量實正在急劇減少中。政府評估每年度透過各種途徑批出的土地,能實際產生的單位量只1萬多個,數字遠低於03/04年度前每年度實際產生的單位量,亦與所屬年度預算案中估算有差距,如上年度的差幅更達54%,其中對改契及換地實際提供單位量只1116個,與預算1.2萬個相差逾90%。
上述數字轉變,正正反映未來供求已出現不平衡狀態,對於掌握絕大部份資訊的政府來說,應絕對知道這些數字的變化,以至其可能對未來社會經濟所造成的影響。而對市場變化極敏感的發展商,早前已不斷向政府及大眾發出警號,其中本港最活躍的大發展商之一新地(016),其副主席郭炳江更多次疾呼,政府必須正視09年可能出現供應斷層,呼籲既可恢復定期賣地,又保留勾地制的雙軌並行模式。
然而,上月地政總署署長劉勵超卻再次拒絕認同樓市斷層理論,並大刺刺地說,新勾地表內33幅住宅地悉數被勾出,可提供1.3萬個單位,且加上兩鐵一局、改契換地及私人土地買賣等供應來源,相信供求會相當平衡。

大發展商勾地意欲低

但就勾地一項,過去3年度,勾地表內都維持十多廿幅住宅地供發展商申請,然而能成功勾出拍賣的土地合共只18幅,扣除上月拍賣的4幅大埔及長洲地皮,3個年度售出地皮只可產生約9400個單位。可見發展商肯主動勾地意欲並不高,特別是土儲較豐的大發展商如新地、長實(001)、恒地(012)及信置(083),不斷表明無意勾地,而活躍勾地的只兩三家發展商。
未來樓市供應在政府現行的勾地制度下,變得飄忽難料,其衍生的風險及變數,即使財雄勢大的發展商亦要嚴陣以待,市民就更加無所適從。

地政總署劉勵超認為如果所有地被勾,加上兩鐵一局及發展商土地,市場供求才可達平衡。

新地郭炳江早前多番指出,為樓市會出現斷層而憂心忡忡。

今年多個新盤均錄得不俗的銷情,市場購買力不容忽視。