05年起，會計準則規定投資物業按公平值入賬，公平值的變動則列入收益表，使投資物業的股份業績出現相當波動，透明度較高的還作出調整，部份則不作相關調整，使業績混淆，希慎興業（014）是透明度較高的一家，提供附加資料調整，較為明確。
去年希慎賬面盈利30.98億元，較上年的41.2億元，減少24.8%，但於調整投資物業重估盈餘淨額後，基本盈利應為10.12億元，則較上年的10.05億元，增長0.7%，基本盈利包括出售投資收益1.7億元，以及收回聯營公司貸款8700萬元（上年包括出售娛樂行收益3.64億元），每股盈利96.03仙，已派中期息10仙，將派末期息40仙，全年股息50仙，增長11.1%。
希慎另提供附加資料，若不包括出售投資及物業收益，則盈利應為7.55億元，較上年的6.41億元增加17.8%，則每股盈利只是71.6仙，這是最保守的數據，因為並非每年均有出售投資及物業。
去年租金毛收入增加1800萬元或1.4%，但不包括已出售娛樂行租金作出比較，則增9700萬元，增幅為8.3%，包括寫字樓增10.2%，商舖增6%及住宅增11%，計及興利中心租約已於9月結束而進行重建，增幅符合預期，上述盈利增17.8%計，是包括財務支出減少5180萬元的影響，是債項減少15億元至29億元以及回購部份高息（7%）定息票據的貢獻，但平均借貸成本仍由3.6%升至4.9%。
去年舊租約續租以及簽訂新約，寫字樓租金較前上升20%至30%，商場則升10%至15%，因大部份於下半年簽訂，今年才獲全面反映，但租金連年上升後，今年新租金增長將放緩。
去年底希慎經調整後每股資產淨值為29.12元，以每股盈利71.6仙計，資產回報只有2.45%，資產值是經獨立估值，但回報率之低，是否合理，見仁見智，97年的每股資產淨值曾達33.17元，即現時估值仍較當年下跌12.2%。
重建物業損短期收益
希慎物業主要位於銅鑼灣，受興建地下商場刺激，物業價格急升，而地下商場仍未動工，希慎已受惠於估值，該消息亦成為希慎股價企於較高水平原因，但仍低於96年的31元。
希慎上市25年，盈利平均複式增長11%，股價複式增長不足6%，殊不理想，但近3年則表現頗佳，市場偏重於資產值之故，但業績仍未配合。
希慎現價20.45元，PE28.5倍，息率2.44厘，P/B0.7倍，資產折讓29.7%，現正重建興利中心，相信今年增長不明顯，預期股價難大突破，只在反覆上落，短線勝中長線。