恒基地產（012）、恒基發展（097）及集團主席李兆基私人將20個商場及寫字樓項目分拆為陽光房產投資信託基金（REITs）上市，本周五公開招股，每股招股價2.45至2.6元，最多集資27.2億元。
【本報訊】根據初步招股文件，陽光本月8至13日公開招股，21日掛牌，發售10.45億個基金單位，集資25.6億至27.2億元。公司預測，上市至明年6月底止半年的可供分派利潤為1.22億元，將全數分派。恒地股東每持有13股，可優先認購1個單位。
四招財技提高收益率
初步招股文件詳列陽光提高收益率的四招，將收益率提高至8.49%至9.01%作招徠：首先是利率掉期。陽光為購入20項物業，將貸款39.5億元，負債比率達41.2%，接近上限45%。利率掉期後，截至2011年全期平均定息3.44%，降低利息支出；第二招是管理人收取基金單位作管理費，令陽光的現金支出減少；第三招是大股東提供07至09年度的租金收入保證，依次是4.05億、4.29億及4.55億元，等於每年增長5.9%；最後一招，大股東打算未來3年不收息，2010及2011年度分別減收60%及50%。
陽光表明，採用四招財技後，由上市至07年6月底止半年，可供分派利潤增加1億元，等於總數82%。若不使用四招財技，可供分派利潤只有2190萬元。
陽光包括的20項投資物業遍及港九、新界，總樓面面績129.43萬平方呎，平均出租率接近九成，估值為90.9億元，寫字樓及商場平分春色；當中三項物業，包括上環皇后大道東248號、將軍澳新都城1期及上水中心購物商場，已佔全部估值70%，佔截至今年6月底止全年淨租金收入64.5%。
恒地股東優先認購
恒地、恒發及李兆基私人出售的投資物業，依次佔20項物業總估值14.76%、0.54%及84.7%；即出售該批投資物業的最大得益者是李兆基。恒地及恒發分別以總代價10.84億元及3800萬元出售相關物業（見圖），分別錄得虧損1.2億元及收益800萬元。
按招股價2.45元及2.6元計算，陽光購入20個項目的總代價分別是70億及73億元，代價以上市籌集資金、基金單位及銀行貸款支付。