土地儲備幾乎「亁塘」的嘉華國際（173），上月連續勾出兩幅貴價地皮，為今年沉悶的政府賣地掀起波瀾，大中型發展商都秣馬厲兵，明日隨時「重鎚出擊」，但市場人士認為，最後肯真正埋身肉搏的，應只三數家，料為庫房帶來逾50億元進賬。該兩幅必爭之地，一是九龍傳統豪宅地段，另一是臨海住宅地皮（表1），發展商不論規模都欲噬之而後快；加上在區內收購了地皮、有項目發展，又或正賣樓中的發展商，更會滿肚密圈藉「谷高」地價，令區內地皮升值，又或令發售中的樓盤可賣更高價錢。
記者：林志光 湯家明 朱連峰 吳宛盈
市場人士一般認為，明日舉手競投兩幅地皮的發展商不少，但終極之爭相信是嘉華國際、信和置業（083）及長江實業（001）等三數家，身為勾地者及坐擁大量現金的嘉華，一定會「搏老命」周旋到底。至於長實及信和，在兩區均有項目，「司馬昭之心」顯而易見。當然，發展商之間或會合組財團，圖謀低價奪地，00年上述3家發展商便曾攜手合作，成功以低價投得現已建成為朗逸峯的荃灣地皮。
恒地料將成輸家
摩根大通認為，明日賣地氣氛應該相當激烈，賣地成績好也有助發展商推盤。該行指出，勾地者嘉華坐擁大筆現金，勢必會爭奪兩地，特別是廣播道地皮，估計九龍塘地皮將會是嘉華、長實及信和之爭。
至於馬鞍山，長實因要預售嵐岸，信和也有馬鐵上蓋商住項目發展，所以都會積極抬價。不過，相信最慘是恒基地產（012），因其未完成補價的落禾沙項目，或因政府賣地後重估而調高，令項目要延遲發展。
宏基測量師行董事陳昌傑指出，由於兩幅土地的勾地底價都不低，發展商到時競爭雖激烈，但因所涉銀碼不菲，在競價上應會較為審慎，故他對兩幅地皮成交估值不會太高；當然，如果發展商對後市「睇得好好」又當別論。
他指出廣播道地皮因高度限制問題，令將來物業落成後，大多數單位的景觀也無甚可觀，就算發展一些賣價較高的獨立屋或排屋，數量也不能多，否則難用盡地積比，故地皮價值受影響。以現時該區樓價及發展商未來可獲20%邊際利潤估算，地皮樓面地價每方呎約6000元；至於競爭者，他相信以區內有發展或地皮的數家發展商為主，如長實、信和等。
另馬鞍山地皮由於在開則布局上的變化較大，成交價存在較大變數，根據現時該區樓價及20%邊際利潤估計，地皮樓面地價每方呎料接近3100元；他相信是區內有發展經驗的三數家發展商之爭，包括嘉華、信和及長實等。
廣播道地呎價估9000
測量師彭兆基卻認為，高度限制對在傳統豪宅區的廣播道地皮影響不大，且總樓面逾19萬方呎，可塑性較高，故成交價一定被搶高，成交樓面地價每方呎可接近9000元。
天俊測量師行執行董事張楚然則稱，馬鞍山地皮附近的二手屋苑，如海典灣、嘉華星濤灣及曉峯灣畔等，現時二手平均呎價介乎3600至3800元，故該地皮成交價也不宜過份高估，預計樓面地價每方呎約3600元水平已差不多。
然而，無論拍賣地皮如何競爭激烈，始終都要計算地價風險，發展商「唔會死錯人」。由於近年政府「賣大包」，免地價送了不少豁免計入地契內的所謂環保樓面予發展商，加上他們過去賣樓時一直沿用的「發水」比例，一般可「發大」15至20%樓面。
預計有15%邊際利潤
摩根大通以20%發水比例計算，廣播道及馬鞍山地皮的發水樓面地價，每方呎可達7700元及2900多元，以現時兩區平均二手成交呎價，分別約1.2萬元及3800至4500元計，發展商仍可有15%的邊際利潤。