點股壇:新中業務前景不明朗

點股壇:新中業務前景不明朗

新世界中國(917)盈利激增346%,看似相當強勁,但七除八拆之後,實際增長只是102%,以股東權益回報計,只有1.4%,增長幅度只是與上年比較,亦反映上年業績太差而已。
6月止年度,新中盈利7.4億元,於扣除投資物業重估盈餘減稅項後,只有5.2億元,再扣除特殊項目後,實際業務盈利只有3.36億元,但已較上年度的1.66億元激增逾倍,每股實際盈利8.8仙,派息4仙,已增33%。
業績報告指去年完成面積761萬方呎,銷售則達824萬方呎,銷售總額42億元,但賬項顯示物業銷售額僅12.3億元,有關經營盈利為2.24億元,未明該銷售總額42億元如何入賬?
今年度計劃完成銷售面積1000萬方呎,於年結後至9月,已售344萬方呎,未提及銷售額,看來於房地產調控後,仍有相當銷售,但未提及銷售額,利潤殊不明朗,不易對盈利作出估計。
從發展看,已改變過去發展緩慢的作風,事實上,調控政策亦不容許拖慢,逾期發展便要繳交閒置費甚至可能收回地盤,新中的地盤均於多年前購入,雖然地價甚低,但在限期方面則處於不利。最近與母系公司協議,使其參與多項發展佔50%,並分擔發展成本59億元的50%,相當於將發展權益一半售予母系公司,當中是否涉及利潤則不詳,但表明合作可以減少財政承擔,相信是確實的理由。去年初新中曾供股集資64億元,仍未能應付發展所需,6月底的淨借貸又達33億元。

地盤或有發展期限

新中土地儲備1.8億方呎,現在加速發展,每年也是發展1000萬方呎,無疑可供未來10年發展(計及發展增長),但發展期限的規定,對新中至為不利,但詳情不悉,徒添不明朗因素。
自推出房地產調控措施以來,買賣大陸地產股已有相當難度,波幅甚大,新中的表現,當不能例外,還要考慮其非業務因素,例如由母系公司分攤發展,即使資產有潛力,也被削弱。
新中收3.33元,PE37.8倍,息率1.2厘,資產(按賬面計)折讓47%,有不明朗因素,只宜候機短炒。
齊明