新鴻基地產（016）花逾百億的15年馬灣發展大計，翻天覆地改變了漁村面貌，除發展一個逾萬人居住的珀麗灣小社區外，亦為村民建造一個新居住環境。然而，在珀麗灣西邊，200多幢簇新的村屋群中，前臨石仔灣處卻有22幢外牆褪色、破舊空置的村屋孤立於此，與周遭新建村屋「相映成趣」──這22幢村屋便是當年新地「𠱁」村民「入局」，吸引他們同意接受馬灣發展大計的魚餌。
但基於政府、新地及馬灣鄉村勢力三方久久未能妥協，導致今日「魚餌已發霉」，當年歡歡喜喜揀了這些村屋的村民惟有自嘆倒楣，不知要再等多少年頭才能真正擁有業權。至今，新地及政府仍未有確切的批地時間表。
據了解，22幢村屋所在土地原為私人所有，用作製造漁船，由新地收地並建成示範屋，及後多項基建工程及馬灣發展計劃開展，土地輾轉由政府收回。不過，當年新地仍將該批村屋，連同之後承諾興建的村屋，讓村民自行分配。
魚餌發霉冇業權
正因為示範屋早於政府批地時已存在，而新地與村民之間又早有分配協議，不太符合政府過往正常的批地程序，所以諸多挑剔，荃灣地政處處理此事的職員經歷數度更替，批地仍未有眉目。有測量師指出，政府在處理私人換地過程中，一定要確保土地「一清二白，亁亁淨淨」，不容許存在任何產權負擔；如上蓋已有建築物，政府也要求其結構安全及合法，以免將來要承擔任何不必要的法律責任。政府一旦發現土地有問題，便會停止處理，又或者「拖住慢慢做」。
已住在新屋的原居民說：「好似話新地唔幫佢哋搞喎，所以到𠵱家都未批到地畀佢哋囉……啲屋起咗好耐啦，聽講新地話畀上面嗰啲佢哋揀，但佢哋唔肯，係都要下面（示範屋），可能貪個景靚啩……佢哋有人想拆咗起過，有人想就咁執過晒算數……」
翻新工程爭崩頭
的確，新地及村民在最初分配時曾欲拆掉重建，又或要求換屋，但據稱新地內部有勢力人士大力反對，聲大大話：「啲屋起咗都未住過，點解要拆？執過佢咪住得人囉。」新地遂決定待批出換地契後再翻新，卻引來馬灣有勢力人士覬覦這塊「肥豬肉」，要求包攬翻新工程，否則便利用影響力阻延發展。
新地為免麻煩，最後放棄翻新，只承諾會分期支付每幢70多萬元的翻新費用給業主，但為免有人「落格」侵吞，指定要逐一交到村民手上，而非一筆過交予有勢力人士或與其有關的工程公司；更限定外牆用料要與現時落成的村屋同一規格。
三方討價還價的角力，令批地一事拖拖拉拉，政府與新地每遇阻力便「放軟手腳」，時搞時停，導致後期所建200多幢村屋已順利入伙，該22幢村屋仍苦無下文。經歷十數年，部份村民已「放棄攞屋，攞錢走人」，故部份村屋「業權」已由新地收回。
官商回覆處理中
馬灣鄉事委員會主席鄒鑑傳表示，由於現時土地有上蓋物業，故地政處在法律程序及計算批地補價上要多花功夫，才遲遲未能完成批地及發出滿意紙，但現時進展順利，保守估計今年內應可批出滿意紙。對於為何一拖13年，他解釋該批村屋原作示範之用，本來要拆卸重建，但01年時全島抽籤揀樓時，有村民要揀該些村屋，部份更要求新地拆卸重建，考慮到重建需時，在03年底至04年初期間，發展商與地政處、搬遷委員會及村民開會表決，達成不拆卸協議，只要求發展商提供結構安全證明，及支付翻新費讓村民自行翻新。
對此地政處官式回覆稱，正與發展商商討如何處理該些村屋。新地則函覆表示，為讓村民清楚了解新居情況，當日建示範屋供實地參考，現正就示範屋進行換地契約事宜，因政府審批程序仍在處理中，相信短期有進展。
