地產代理監管局發言人表示，根據《地產代理常規（一般責任及香港住宅物業）規例》，為客戶進行物業買賣或租賃的地產代理，應與客戶簽訂地產代理協議；而準買家應簽署「表格4」。
「表格4」訂明代理除要履行任何成文法委予的責任外，亦須為買方取得關於物業的資料、因應買方的要求安排視察物業、進行商議，並按指示向賣方提交所有要約，及協助買方與任何一項或多於一項物業的賣方訂立具約束力的買賣協議。
訂明「現況」難反口
就潘先生的個案而言，地監局發言人稱根據《地產代理常規（一般責任及香港住宅物業）規例》第13（1）（a）條，持牌人在與任何並非由律師代表的客戶，訂立任何住宅物業的買賣協議（包括臨時買賣合約）之前，須解釋協議的每項條文的涵義，並促使該客戶注意協議的重要條款及條文的涵義。
若臨時買賣合約內訂明物業以「現況」交易，上述條文為一項重要條款，代理有責任向客戶解釋條文的含意，包括買家不可於簽約後，因物業的狀況而不履行合約。
至於蘇先生的個案，假若代理串通賣方，蓄意不依照買方的要求安排驗樓，或就物業的狀況提供虛假的陳述，代理可能違反了《操守守則》。
此外，從業員「應保障和促進客戶的利益、按照地產代理協議執行客戶的指示，並對交易各方公平公正」。代理若為雙邊代理，則代理對物業的陳述，有可能對賣方有法律約束力。