連租約單位 唔使供仲有錢袋

連租約單位 唔使供仲有錢袋

購買連租約單位,最大好處是即買即收租,但缺點是單位並非交吉,單位現有租客有權拒絕新買家入屋視察,但風險與回報從來都是相對的,有人幫你供樓之餘每個月仲有現金落袋,既然有錢搵,咁等理財版幫你做功課。

風險篇:租客可拒業主入屋

即使你是單位新業主,現有租客亦有權拒絕你入屋視察,屋內情況全憑賣家或地產代理提供資料,買家如同隔山買牛,還要完全履行現有租約內的細節條文。除非賣家提供的租務細則(如租約剩餘年期)有錯誤,否則租客遷出後,單位情況若與賣家所講不相符,新業主不能「踢契」(終止買賣合約)。
其他注意事項:
●必須查看現業主有否按時為單位繳付釐印費,逾時或欠繳釐印,會被罰款。
●向現業主索取差餉物業估價處的申報書(即CR109表格),表內列明了出租單位的租務條款,如沒有此表,日後新業主遇到租務糾紛,法庭不會受理。
●緊記列明現租客預繳的兩個月按金,會以哪種方式轉移到新業主手上?一般可以本票形式,或於樓價尾數扣減,買賣雙方宜於簽定臨時買賣合約時訂明。
●一般連租約物業,現租客有權拒絕新業主進入單位視察,買家風險相對較高。
●可要求現業主提供租客的付租收據或入數紙,以初步驗證租客有否拖欠租金。
●連租約出售的物業,新業主必須履行現有之租務合約。
●臨時合約宜列明一切租務細節,以免日後爭拗。

着數篇:中銀按揭最積極

投資者放售連租約物業,多數是由於遇到財困,急於放售物業套現,故單位售價一般較低。以往銀行對這類連租約出售的物業,審查嚴謹,按揭息率介乎P(最優惠利率)+2厘或以上,因此買家多是實力雄厚的資深投資者,很多都不會做按揭,以減少利息開支。
然而,現時銀行水浸,落力搶客,因而也吸引到一批手持數十萬,想買樓收租保值的年輕客。現時,該類單位按揭息率已大幅下調,介乎P減2.5至2.7厘,當中以中銀最為積極;由於樓宇連租約買賣,明顯不是自住用途,因此貸款成數最高為七成,當中大部份買家選擇做五成按揭。

專家教拆招

中原地產西九龍分行經理陳寶華(圖)說,連租約出售的物業,買賣手續與一般物業相若,只是買家要多留意租約細節,一定要原業主提供租約正本,及問清楚現有租客的資料。
現有租約的內容條文及細節,宜詳細記錄在臨時買賣合約內,因為買家須遵照現有租約內一切條款,故不要掉以輕心。如果租約細節與實際情況有出入,買家有權推翻買賣決定,即所謂踢契。
買家入貨前,不妨向業主或經代理提出,要求在簽定正式買賣合約前,與現有租客會晤,地點最好選擇在單位內;此舉一來可以初步認識租客,二來亦可視察一下物業,一舉兩得。
如上述招數行不通,也可請原業主提供租單,初步確定租客有否定時交租;同時也可了解租客的家庭組合,皆因有孩子的租客較穩健,單身租客風險相對較高。