九倉（004）前晚公布中期業績，昨日股價一度急跌6%，收市26.95元，跌5%。對業績反應過烈，隨時有反彈。
■06年（12月年結）上半年，九倉營業額64.49億元，增4%。純利可分兩組數字分析：ヾ股東應佔純利62.59億元，跌31%。倒退原因是重估物業增值盈利，由86.91億元降至53.28億元（俱未減遞延稅項及少數股東權益）。ゝ不計投資物業增值盈利，實際純利19億元，只微跌1.2%。不計物業重估增值的業績，實際並不太壞，期內租金收入上升，售樓盈利下降。利息開支由1.8億元大增至4.12億元，對業績不利。
■06年全年業績預測，亦分兩組數字：ヾ股東應佔純利預測94億元，跌33%，每股盈利3.84元。往績PE4.8倍，預期7倍。ゝ不計物業重估增值盈利，純利預測41億元（05年45億元），跌9%，每股盈利1.67元。往績PE14.6倍，預期16.1倍。
報章與大利是機，通常採用股東應佔純利數字計算PE。大行則傾向於採用不計物業重估增值的盈利數據，但即使如此（預期PE16.1倍），仍非偏高，因為旗下主要收租物業，受舊租約縛束，租值仍低於市值約3成。未來重訂租約，租金收入上升潛力大，享有高PE屬合理。
NAV38.35元
■06年6月底，九倉資產負債表所示的每股賬面NAV28.96元（05年底26.71元），此數已反映投資物業的重估增值，但未反映貨櫃碼頭及酒店物業市場價值。九倉05年度起，列出資產值附加資料，即調整貨櫃碼頭及酒店另作估值的因素，得出的6月底實際NAV38.35元（05年底35.74元）。現價的實際P/B0.70倍，並不偏高。
●九倉年初至今，股價微跌0.5%，跑輸期內恒指升幅13.5%。短炒博反彈，目標價29/29.20元。長期持有九倉，不會發達，但不會發惡夢。
九倉抵讚
重估投資物業，已成地產公司例行公事。一般公司只將物業估值1條大數列出，並無breakdown。
九倉今次中期業績通告首次詳列主要資產的估值，並與對上會計期比較。06年6月底，海港城估值472億元，較去年底升5%；當中商場呎價8773元，寫字樓呎價5506元，服務式住宅呎價8955元。時代廣場估值181.6億元，半年升5%；當中商場呎價12165元，寫字樓呎價6558元。
大酒店（045）也有將主要物業的估值breakdown，但只在末期業績（年報中）列出，中期欠奉。中期詳列資料，九倉創先河。
上市公司將主要物業估值細項公開，可令股民自行判斷估值有無水份，或是否保守。
九倉海港城的服務式住宅，估值似乎保守，不妨將凱旋門或君臨天下的價錢比拼一下。九倉若願以估值呎價8955元將這批豪宅割愛，肯定三兩日內沽清。若認為九倉豪宅及其他物業估值保守，則九倉的每股實際NAV，應較公布的38.35元為高。
九倉創先河，中期業績通告列出主要資產估值，透明度提高，定受股民歡迎，值得一讚，值得其他同業效法。
何車