歷史悠久的歐洲，是香港人熱衷的旅遊勝地。多少人都踏足過這片文明土地，遊覽新舊交替的偉大建築物，感受着歐洲人浪漫優雅的風情。大家又是否知道，今時今日投資於歐洲房地產，潛在回報可說是舉世最高的地方之一呢？
在開始討論歐洲房地產投資前，讓我們先來看看該地區的經濟增長。
歐元區今年上半年經濟增長表現出色，繼第1季增長0.6%後，第2季國內生產總值錄得按季0.9%的升幅，不但高於日本的0.2%，亦較美國的0.6%優勝。歐元區大部份國家的增長皆頗為理想，其中法國增長率達1.1%，德國則有0.9%。上半年歐元區經濟的環比年增長率達到3%，歐盟因此調高全年增長率至2.2%，是自2000年以來該地區最快的增長速度。事實上，各種經濟數據亦顯示歐元區區內經濟正持續擴張。
租金升幅未反映
正如我們上一期所提到，經濟增長可令國民收入增加，是帶動房地產投資回報的最重要動力來源。歐洲現時的房地產投資正處於高需求的狀況，租金、出租率持續上升，但至今仍未完全反映在相關的物業價格上，不少地產公司首季業績均高於市場預期，而且市場正吸引着更多的投資者參與。
英國REITs潛力佳
另外，英國最新宣布的房地產信託基金（REIT）結構，為投資者帶來的優勢亦超越原來估計。由公司資產變為房地產信託基金，其轉換稅率只為總資產的2%而已，這將吸引大量公司將資產以新的信託基金形式存在。規範了的結構，將令房地產投資顯得更具吸引力，投資者更容易比較不同REITs的優劣，而交易模式亦顯得更容易。
我們認為，英國的房地產投資將最具回報潛力，主要原因是該地區的估值十分吸引，而且數據顯示，地產公司不論在盈利增長能力方面，還是資產提升方面，都有相當樂觀的前景。而上述引進新結構的REITs，也對英國房地產公司起正面作用。
短期而言，利率的上升，仍會令房地產投資較為波動。
現時歐元區的通脹率已超出歐洲央行的目標，資金供應及信貸增長強勁，與此同時，利率則明顯處於偏低水平，這些都是促使歐洲央行進一步提高利率的理由。我們估計，今年歐洲仍會提高兩次利率，每次調高幅度同樣為25點子。
年回報最少10%
利率上升或多或少會對市場造成衝擊，但由於加息早在市場預期之內，相信所起的衝擊，又或所帶來的影響，亦會在預期之內，而不同物業類別所受的影響亦會各異。舉例而言，歐洲現時寫字樓物業的供求呈現緊張，因為現時的經濟正處於擴張周期，公司數目的增長速度穩健，對寫字樓物業的需求正與日俱增。
現時歐洲經濟增長較佳的國家包括英國、法國及瑞典等，都是我們較為看好的地區市場，我們對在這些地方的投資充滿信心，並預期歐洲的房地產投資，保守估計今年亦可以帶來10-12%的年回報率。
用股票術語來形容的話，來自歐洲的房地產投資就像「價值投資」一樣，現時正處於合理估值下交易，而亞太地區的房地產投資則更像「增長型投資」，其高速增長為我們提供長遠的可觀回報潛力。下期我們將更仔細討論亞太區的物業市場。
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