提起物業或地產，香港人必然是世界上對此類投資較為熟悉的投資者之一。政府施行高地價政策，成功令經濟持續增長。上世紀80年代到90年代，香港曾經歷了地產的飛升期；但97年的金融風暴卻令到不少投資者遭受沉重打擊。時至今日，物業相信仍是普羅市民所擁有的主要資產之一。在未來數周，我們將與大家討論關於房地產的各方面，看看這個另類項目如何在投資組合中發揮正面作用，以及探討一下房地產投資的機會及相關風險。
物業投資一向被稱為「另類」投資項目，但隨着投資潮流的發展，「另類」這個形容詞已顯得有點不合時宜，代之而起的，應該是投資界的未來新目標。
投資市場瞬息萬變，隨着新地產投資工具的出現及地產投資本身所扮演的角色，現時物業投資正逐漸發展成為傳統資產（例如股票及債券等）以外的選擇，新工具包括房地產信託基金（REITs）於世界各國的興起，更令這類型投資更具吸引力，其流通性亦顯著增強。
物業投資除了可為投資者帶來穩定的收入之外，所能帶來的潛在利潤及用以作為對沖利率工具的收益，更可成功分散投資組合的風險。
事實上，過去的經驗告訴我們，作為一種投資資產，物業投資的風險回報特性與傳統投資項目相比，可謂有過之而無不及。而從投資組合的角度看，物業投資與股票及債券等資產有着頗低的相關性，將物業投資加進投資組合中，能有效提升組合的效率，將經風險調整後的回報率提高。
另一個影響房地產投資的正面因素是「人口老化」。已發展國家如日本、德國及美國等，或多或少都要面對人口老化的問題。二次世界大戰後出生的嬰兒潮一代，他們受惠於長期的經濟增長而累積下大量財富，年屆退休者大都會追求穩定的回報及資金的穩定性，因而對物業投資產生了巨大需求。
回報穩定 合退休人士
事實上，近年數據亦顯示資金逐漸流入此資產類別，特別是一些人口急速老化的地區。經濟合作暨發展組織（OECD）預期，全球退休人士佔整體人口的比例，將於未來15年上升至21%，因而促使投資者將資金轉移向高穩定性的房地產類別。
放眼世界，東方的中國、香港以及東南亞地區，西方的歐洲等，物業市場都呈見底回升的迹象，而且回升的步伐相當健康。在經濟持續增長帶動人民收入下，地區的物業表現與這些因素息息相關，價格前景正面。因此我們認為，現時正是投資環球物業的良好時機。近年來在中國及印度兩個超級新興市場帶動下，亞洲地區的經濟持續有良好表現，而歐洲房地產市場亦呈現需求上升的迹象，故我們認為這兩個地區有機會成為房地產投資市場的主要增長動力。
資金湧入 利後市發展
最後，新的地產投資工具如房地產信託基金（REITs）在世界遍地開花，令投資地產較以前更加方便，金融市場的深度及廣度不斷擴闊，亦有利資金調配到這種資產上。
現時，英國、美國、澳洲及芬蘭等國的退休基金投資在物業的實際資金比例，與其目標仍有一段距離，意味着資金將源源不絕地流入物業市場，推動其後市的發展。
房地產信託基金的興起，為地產投資大開方便之門，除了傳統REITs市場如美國、澳洲、荷蘭及加拿大等，最近通過條例的新興REITs市場如新加坡、日本、香港等亞洲地區亦正快速崛起，成為房地產項目增長的一項主要催化劑。我們相信，房地產投資項目於可見將來，可提供雙位數字的回報。
利率是影響短期物業投資表現的一項主要風險因素，現時全球處於一片加息浪潮當中，投資者或許擔心通脹上升會令息率繼續被調高，影響物業投資，但我們相信在經濟基礎穩健下，這些壓力不足以令市場出現顯著下跌。更何況美國的加息周期行將結束，這將有利於掃除來自利率層面的不明朗因素。事實上，部份國家物業價格的調整，與其經濟增長出現不協調現象有關，但健康調整使得這些國家的物業投資更具吸引力。
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