港股輪流由個別藍籌股帶動上升，恒指重越17000點，首先應歸功於滙控（005）及中國移動（941）股價節節上升，其後則藉着美國利率快將見頂而將地產股推高，近兩天則明顯由長和系支撐大市。這個輪流上升的格局已令到一直落後的地產及長和系股價追至貼近大市水平，地產股後市表現如何，將成為市場焦點。
大型地產股於過去兩星期已反彈不少，雖然目前股價與恒指於5月高位17301點比較，平均仍落後於恒指5%至10%，但與去年底比較，除長實（001）及新地（016）之外，恒地（012）、新世界（017）、信置（083）及恒隆地產（101）實際上已跑贏大市。恒指今年以來升幅為13.5%，但信置的升幅則已達38%，反映地產市道在上半年的淡靜表現當中，個別地產股仍跑贏大市。
從近期美國經濟數據及聯儲局主席伯南克的講話來看，美國利率於今年內料只會再調升0.25厘，而本港資金亦因為中國因素而顯得相當充裕，本港銀行跟隨美國加息的機會亦不大，因此，利率環境因素對地產股仍屬利好。
優惠促銷削弱利潤
但另一方面，地產發展商售樓套現的方式及能力對未來地產股走勢尤其重要。地產商已磨拳擦掌為推售新樓盤作部署，以期在今年餘下的4個多月成功「達標」。由於今年上半年，發展商屢次勾地失敗，發展商大多不急於推新盤，加上利率仍處於上升格局，因此，上半年售出的住宅單位只得3600多個，但回顧今年初，恒地及新地均表示今年住宅物業銷售目標為3000個，長實更將目標訂於4000個。換言之，目前距離這個目標甚遠，而政府於早前發表的統計數字亦顯示，本港已落成但仍未售出的住宅數量為1.8萬個，可以預期，地產發展商在未來數月將積極推售樓盤。
新地旗下馬灣珀麗灣五期A以及九倉旗下的深井碧堤半島已展開正面交鋒，向買家提供各種優惠促銷，並測試市場反應。無可否認，過去數個月，樓市交投淡靜，市場上確實累積一些潛在買家，加上目前利率走勢已轉較明朗，負資產人數持續減少（第二季負資產住宅按揭宗數已降至8777宗），有意換樓的人士亦增加，因此市場需求實在不弱，但買家對於新盤定價與二手樓售價則顯得相當敏感，因此，發展商在這個「爭奪戰」中，亦只得以更實際的定價策略為前提，與二手盤的價格比較，或只能有一、兩成的溢價，與過往三、四成溢價的情況明顯不同。
另一方面，銀行與發展商同樣面對「交數」問題，由於上半年樓宇按揭生意大減，如今也只得採取減息、優惠吸引樓按客戶，因此，在發展商及銀行的夾攻優惠下，地產發展商成功套現的機會亦甚大（長實、恒地料亦即將加入戰團），這對發展商來說也至為重要，因此，有機會套現總較堅持爭取較高毛利而惜貨不售為佳。不過，地產股經過近期反彈之後，現水平並不吸引，減價出售始終為市場帶來「負面」訊息，地產股於未來數月仍將跑輸大市。
熊麗萍
滙業財經集團證券部主管
作者熊麗萍為證監會持牌人士