【本報訊】呆滯大半年的樓市，原以為在發展商再度積極賣樓有新轉機。不過，大型地產商新鴻基地產的重點樓盤馬灣珀麗灣第5期A，前日以預留方式推出後，昨日正式舉行內部認購。該盤以平均呎價約3,300至4,500元二手市價開售。市場人士指出，兩日售出約250伙，成績只屬中規中矩。 記者：湯家明 劉碧思
珀麗灣昨日的銷情與四年前該盤首度登場，創下首日賣出1,770伙的樓市神話，以及兩年前第3期首日賣1,000伙紀錄相去極遠。今年以來除了貨尾單位減價散貨外，新盤全部沒有條件以高價開售，全部力守在二手價推出，即使息口短期內可能見頂，樓價今年內難望上升。
即供呎價3,300至4,500元
新地今年五月帶頭劈價兩成賣荃灣爵悅庭後，迅速沽清全數貨尾，昨日集團推出今年首個大型新盤珀麗灣，為免推冧樓市，該盤以二手市價發售。市場消息指出，該盤前日先賣28及29座三房大單位，並以預留方式賣出逾150伙，昨日推出27座全幢600餘呎兩房細單位，銀碼略小，最平即供價205萬元，昨天單日售出近100伙，即供呎價3,300至4,500元，與珀麗灣二手樓價相近。
地產界人士認為，今年上半年市道欠佳，發展商賣樓意欲大減，一度靠減價刺激銷情，令貨尾盤熱賣。全新開賣的樓盤，已不再像去年新盤大幅拋離二手價三至四成推售，賣價轉趨平實，以較為收斂的市價開售，寧願犧牲銷量，力撐樓價不至下滑。
今年數個開賣新盤，普遍未有高開，嘉華國際上月推出的灣仔嘉薈軒，貼近鄰近的星域軒市價開售，呎價7,000至8,000元，全數單位售出逾九成。信和集團4月底開賣的荃灣萬景峯，則高於市價約20%開賣，迄今賣出逾40%，寧願求價不求量。
市場相信，新盤市價出售，號召力一般，下半年多個新盤排隊推售，現有貨尾又不少，政府數據指出，目前住宅供應量6.1萬個，要消耗如此多供應量，定價有壓力。今年以來，一手樓僅售4,500個，若新盤不平賣刺激銷量，全年一手登記必定創新低，估計不足1萬，較去年1.56萬伙急跌35%。
而且一手樓向來主導二手樓造價，二手樓價升跌往往繫於一手樓，發展商維持市價賣樓，二手樓價必然持續呆滯，上升動力欠奉。
以環保島概念包裝的珀麗灣，新地02年首度開賣第1及2期，創下首日賣出逾1,700伙佳績，當時平均呎價2,300至3,000元。04年，珀麗灣3期呎價升至3,500至3,800元，首日實際銷量僅500伙，新地報稱1,000伙。是次開賣的5期A，首日銷情為珀麗灣歷次開售最差一次，呎價基本上維持3期水平，無甚升幅。
業內人士指出，是次5期銷情普通，除了樓盤賣點欠缺新鮮感外，與對岸深井碧堤半島3期減價攔截，搶走一批客源有直接關係。
浸會大學財務及決策系副教授麥萃才表示，以前買樓除了自住，也有投資作用，但是次推售的珀麗灣單位以兩房為主的細單位，而且交通不算方便，投資價值不大，受迎歡程度自然稍遜，但兩日售出200伙，以今年市道而言，已算「暢旺」。
料樓市將由換樓客主導
他又稱，近年樓市成交逐年放緩，主要是由於新增人口增長減慢，中小型上車盤需求隨之遞減，他估計，未來樓市將由換樓客及投資者主導，「所以恒基地產主席李兆基都要轉型投資金融，或者發展商業樓宇例如國際金融中心，住宅就做豪宅」。
