冠君產業信託基金（2778）以每單位5.10元上市，首日即破底，最高只成4.50元，而且未能企穩，上周跌至3.775元，收市稍升至3.95元。
冠君由鷹君（041）等將中區花旗銀行廣場組成，作價226.7億元，不包括停車場，相當於每方呎15189元，於今年2月底，該物業出租率只有86.1%，而去年底中區物業整體空置率只有5%，預期今年租金等收入為3.09億元，基金需要借貸70億元以購入物業，負擔相當利息支出，於扣除各項費用及稅項後，盈利只有1804萬元（由上市至年底止），即使全部分派，每單位僅佔0.65仙，息率完全無吸引。
為此，冠君透過兩項安排，使公眾持有單位回報率提升，先將借貸70億元的浮息貸款作出利率掉期安排，並預付掉期費用14.17億元及前期費用3600萬元，因預付關係，掉期安排可使每年負擔利息支出減少或帶來掉期收入，使每單位收入增至7.6仙，仍不吸引，再安排持有單位55%的鷹君等放棄06年全部分派（07年放棄55%及08年放棄20%），使公眾單位持有人的分派，每單位增至16.94仙，按上市價計，回報率為5.46%。
單位的回報，來自物業租金收入不多，主要是掉期收入及主要持有人放棄回報，而掉期收入實際是預付14.53億元於5年內收回，可以視作持有人權益的分派，並非盈利，是財技的安排，至於主要持有人暫時放棄收取回報，只是因循數字而促成基金上市，09年起將不放棄收取。
急跌後仍欠吸引
目前的有關安排，是掉期收入按年下降，主要持有人放棄收取分派，亦按年減少，07年起的租金收入必須大幅增加，才能維持回報率，還要注意，今年回報按上市後7個多月計，明年的回報率則12個月計，也即是未明的變數包括租金及利率的變動。
房產基金的基本吸引條件，是穩定的回報率，今年每單位分派16.94仙（按年計約為27仙），期望07年維持相同回報，估計租金收入需要增加40%以上，而今年的增幅已預期為28%，但今年到期租約7.2%，明年到期租約18.9%，以及空置率可能降低，是增長的因素。
冠君已跌至3.95元，今年回報率（折為年計）6.8%，似乎回報不差，但回報相當部份來自掉期收入（權益分派）以及主要持有人的放棄收取回報，是特意安排，未來回報穩定性成疑，回報率雖高，存在風險，也說明價格急跌的原因。
齊明