今年帶頭減價賣樓的長江實業（001），上月割價一兩成售出近200個長沙灣宇晴軒貨尾及撻訂單位，「攞完彩」後，早前突然「打鑼打鼓」公布要加價賣將軍澳都會駅一期貨尾。該盤去年賣出單位的成交價，較二手市場高三成以上，而目前一手減價潮方起，樓盤乏人問津，何以長實仍「知其不可而為之」，高價賣樓呢？市場相信，一固然是想為都會駅二期開價鋪路；但更急切的是要為與都會駅僅一個地鐵站之遙，由地鐵（066）與新世界（017）合作發展的君傲灣造勢，「托住區內一手價」，讓業主較易找銀行上會。
登記期超過半個月
都會駅是地鐵與長實合作發展的項目，長實本月中高調指一期100多個貨尾會加價3%，推出1至3座10個單位，平均呎價6480元；並吹噓對後市有信心，稍後考慮再加價5%云云。所推只有10伙，卻又要登記認購，登記期竟然超過半個月，至下月5日止，做法認真「騎呢」。當然，實情是現時任何代理，只要有客有興趣，都可即時購買，更可獲銀行提供按揭優惠。
不過，除貨尾價錢跟市場脫節嚇怕人外，最近股市大幅波動，「眨眼唔見咗成萬億」，美國息口又仍未見頂等利淡因素，這批貨尾難有人「吼」，就算有興趣也暫時打消入市念頭。
根據往績，長實一向對樓市變化極敏感，面對樓市升跌勢，無論加價或減價都相當「兇狠」。但今次偏偏逆市而行，應與其計劃第三季尾或第四季初開售都會駅第二期有關。因一期最快今年底才入伙，按計劃，二期開售時，一期仍未入伙，故二期肯定不能劈價，否則選建築期付款的約有八至九成一期買家，或會面臨銀行估價不足，上會困難，甚或爆發撻訂潮。現時長實高調提價推一期貨尾，應是想證實售價有市場承接，以減輕將來二期定價的壓力。
讓君傲灣業主安心
另一主要原因，可能與即將入伙的君傲灣有關。雖然樓盤非長實發展，卻同是地鐵將軍澳線上蓋項目。去年君傲灣同樣是高市價發售，不少買家因不欲「上身」，以致入伙前數月不斷湧現蝕賣個案。地鐵只有出這招以求穩定上蓋項目樓價，讓君傲灣業主安心搵銀行上會。
然而，大家不妨冷靜分析二手市場情勢，勿被發展商發放的消息迷惑。現時將軍澳二手市場的主要私人屋苑，平均成交呎價3000至4000元；而且自去年旺市過後，每月成交量由高峯的400多宗，減至200至300宗。過去數月造價雖波動不大，但已較1年前下跌5至10%，一向造價最理想的維景灣畔，本月呎價也僅為4100元。
市場放盤單位600個
至於都會駅一期，自去年9月開售至今，已售近1600伙，目前市場最少有600個放盤，平均叫價每呎7000多元。據了解，除去年開售期間，有小量透過賣公司形式的二手成交外，至今市場只有3數宗二手買賣，全部蝕讓（見表）。
上半年發展商大減賣樓量欲避過靜市，但始終要維持公司每年售樓收益水平，下半年必須大量推盤，以目前市況而言，屆時勢難以溢價賣樓，甚或要略低於市價來吸客。因此，對於下半年樓市，市場人士未敢太樂觀。
