樓市特攻隊:物業轉手賣方仍有責任

樓市特攻隊:物業轉手賣方仍有責任

物業轉售,作為賣方,絕非「收錢交鎖匙」這麼簡單,相反,不少責任也由賣方承擔,如果處理不善,分分鐘有「手尾」跟。李先生今年2月賣樓,但期間新業主獲悉大廈將要維修,因而扣起賣方尾數2萬元,李先生質疑,他是否有責任承擔該筆維修費?李先生又問及物業被「釘契」,「解釘」時,是否一定要經由同一位律師處理呢?另外,歐伯則查問買方自製買賣合約,是否有法律效力?

原業主被扣起維修費

李先生的物業一直丟空,他今年2月將單位出售,惟李先生有尾數2萬元,至今仍被律師扣起,原因是新業主指交易期間已收到業主立案法團主席口頭通知,法團今年1月已通過要大廈維修。
李先生說,他沒有出席法團會議,法團又沒有張貼通告知會業主,究竟工程何時展開?承辦商是誰?他一概不知道。李先生質疑作為舊業主,是否真的有責任要付這筆維修費?
謝連忠律師表示,如果在成交前,法團已決議要在大廈公共地方進行維修,即使細節未定,賣方仍需要負責支付一切有關的維修費用,不能以「不知道」為抗辯理由。而在此情況,賣方的律師通常會在樓價尾數中,扣除該筆款額,並暫時託管,以備將來代買家支付維修費。他補充,如果有足夠證明,有關決議是在簽約之後才通過,則賣方毋須為此負上責任。謝律師提醒賣家,有關的責任條款,一般會列明在買賣合約中,賣方在簽署合約時宜加倍留神。

解釘不必同一律師

李先生曾拖欠管理費,被業主立案法團「釘契」,他後來清還了欠款,並申請「解釘」,但協助法團「釘契」的律師表示,「解釘」要收取1.2萬元律師費,李先生覺得收費過高,雙方最後議價至7500元。
李先生欲知,究竟「解釘」和「釘契」是否一定要聘用同一位律師處理,此外,律師收費又是否有指引呢?
大廈公契通常授權管理人和業主立案法團,在業主未有繳付管理費或其他費用情況下,對單位物業施加押記令(俗稱釘契),資料會紀錄在土地註冊處,而申請解除此押記令,則俗稱為「解釘」。
香港律師公會外事部發言人稱,「解釘」和「釘契」沒有規定要經由同一位律師處理,由同一律師辦理僅是慣常做法。至於有關樓宇買賣及租務的律師費,本港現時並沒有收費指引,因律師會根據涉及的文件多寡及難度作為衡量,消費者和律師有權自行協商釐定。

自製合約具法律效力

歐伯今年3月被一間公司游說收購其唐樓的天台單位,作價28萬元,買方以一張A4紙,自製一份合約,並叫歐伯先簽名,又只給他1000元作「誠意金」,而事隔一個多月,買方才補回簽名。
歐伯家人其後獲悉事件,質疑合約條款只保障買方權益,對賣方很不公平,並希望退回1000元了事,奈何對方拒絕。這合約真的有效嗎?
法律界人士謝天良解釋,買賣雙方非同一時間簽約,無損合約的法律效力,只是買賣雙方尚有一方未簽名,仍可推翻協議,但如果雙方已在合約上簽署,則合約便有約束力,推翻就屬毀約。至於自製合約及條款,只要經雙方同意而訂定的,也具法律效力。謝律師又指,上述被視為定金的「誠意金」,法律上沒有規定買方要支付多少,即使是一元,只要賣方同意,也沒有問題。

不少舊樓也涉及維修問題,業主出售物業時,要釐清維修費責任,避免日後與買家有爭拗。