由長江實業(001)帶頭、新鴻基地產(016)、華人置業(127)、麗新發展(488)及周大福等接力掀起的貨尾盤劈價潮,震撼樓市,但這只不過是序幕。過去一年多,發展商趁好市,以超高價出售的樓盤,今年及明年初陸續入伙,但現時樓市卻毫無火氣,預期未來一年市況只會平穩發展,此等單位至今呎價仍遠高於二手樓價最少15%,故此未來劈價貨尾盤應陸續有來,而去年高價接貨者將淪為樓蟹。
發展商過往一般做法,都會在樓盤入伙前後,盡快沽清貨尾,但近期以各種優惠變相減價吸客,效果仍欠佳,終要面對現實,劈至與二手價睇齊,才有承接,亦因此而即時製造上千樓蟹。
嘉亨灣籌劃大劈價
繼長實及新地之後,據市場消息透露,恒基地產(012)正籌劃本月為西灣河嘉亨灣貨尾大清貨,上水御皇庭大減價亦隨時上演。將完成收樓程序的嘉亨灣,現時貨尾價較屋苑二手價高近20%,近半年的二手買賣大多蝕讓,現時二手放盤更多達600至700個,平均叫價每方呎約6500元,直接跟一手貨尾競爭。至於御皇庭,在新地早前試劈皇府山小量單位後,減價勢難免,因該盤貨尾高二手價逾兩成半。
新地在連環劈售荃灣爵悅庭及皇府山後,雖強調看好樓市不會再減,更擬加價。但市場估計,當公司年結後,除非樓市有轉機,否則又會有新一輪劈價行動,極可能是已入伙的土瓜灣農圃道18號及鴨脷洲深灣軒。當然,仍為樓花的大角嘴君滙港,新地會顧及下半年推售的荔枝角曼克頓山銷情,今年內也不會有大動作。
早前不想賤賣大坑名門的長實,轉向長沙灣宇晴軒貨尾開刀,割價兩成。據了解,緊接劈價的極可能是今年3月才開賣的葵涌雍雅軒。
地鐵上蓋剩兩千貨尾
至於去年開售的數個地鐵站上蓋樓盤,因地鐵公司(066)為了每年持續有售樓收益入賬,一直不想大幅減價。如長實今年初曾減價少於一成的東涌映灣園悅濤軒貨尾,因減幅小,反應不佳,但礙於地鐵阻力,令一向「以狠見稱」的長實空着急。另去年入伙的將軍澳豪庭,售價高踞不下,至今仍有逾半單位空置。其他地鐵上蓋盤還有將軍澳君傲灣及都會駅一期,和尖沙嘴凱旋門,故一旦地鐵放棄堅持,最少有兩千個貨尾會大劈價。
此外,去年「食水」最深的4個樓花盤,都會駅一期、大角嘴一號銀海、九龍塘畢架山峰及火炭晉名峰,至今樓價高過二手市場三至八成不等,市場除擔心發展商在樓盤入伙時會大割價清貨外,更擔心銀行估價不足,觸發大規模撻定潮,因四盤七成以上買家都選用建築期付款,只付約一成半首期,故「撻定好過蝕讓」。
買家提防成負資產
今年首5個月的樓市平淡,發展商間接或直接減價促銷的樓盤主導大市,市場對未來一年的走勢沒有太美好的憧憬,因此今年仍願意以高二手逾三成的樓價,承接發展商一手樓花盤,如荃灣萬景峯及雍雅軒的買家,當樓盤入伙時,隨時又變樓蟹。