地產公司分拆REIT上市，會面對1個相當矛盾的問題：若以原本的回報率上市，可能會未被投資者接受，因為目前中環的甲級寫字樓，回報率僅有2厘。若希望REIT廣受歡迎，必須提升回報率。如何提升？降價求售的話，會使到母公司的利益受損。兩難之間應如何取捨？
鷹君（041）分拆中環花旗廣場，以REIT形式上市，售價不算低，僅有10%左右的折讓，不算賤賣。但不賤賣又如何保障回報率達到投資者有興趣的水平？鷹君巧妙地利用財務安排來達到這個目的。若考慮到花旗廣場將來租金收益增加的潛質，鷹君的REIT吸引力不差；但是，我認為更值得投資的是鷹君本身。鷹君能以高價分拆REIT上市，套回大筆現金，債務負擔大幅降低，信貸評級將會大大調升。
投資靠腦不靠手
金管局任總昨日在立法會遭到議員的圍攻。以目前全球投資環境來衡量，金管局的投資成績肯定是不合格的。現時任何1位基金經理的投資回報如果不足10%，相信會被炒魷魚；但是任總堅持投資不是他的主要工作，金管局只用了1/10的人手負責投資，回報差不能怪他。
我相信，任總根本就不是1位投資人才，投資靠的是腦不是手，再增加10倍的人手，也不能確保投資回報會增加。投資的回報率，是取決於負責投資的人才水平，不是要動用多少人來搞投資。
今日，任總手上有1萬億元的資金，任總說這筆錢的主要用途是用來維持聯繫滙率而不是用來投資，如此一來，投資回報低就不是他的責任了。
1982年，香港開始實行聯繫滙率。當年香港政府手上有多少儲備？聯繫滙率還不是好好存在？可見維持聯繫滙率根本不需要太多的錢！我認為金管局實際上只需要保管發鈔銀行為發鈔而存放於金管局的按金就夠了，特區政府的財政儲備和當年滾存的土地基金，根本不應該讓金管局管理，反而應該成立獨立的「投資局」來管理。這麼一來，金管局的角色會更明確。
新的問題是：如果投資的功能真的從金管局分拆出來，金管局一眾高層的薪酬如何釐定？與誰比較──伯南克？
香港城市大學MBA課程主任