【本報訊】五一黃金周前夕刮起的社保基金及QDII啟動熱風,炒起股市也令近日樓宇交投稍現好景,金融管理局最新公布的首季負資產住宅按揭宗數,在連續上升兩季後回落。但一向喜歡在「牛氣沖天」的市場環境下,發放「利淡」警號的總裁任志剛,昨日又借立法會議事廳,提醒市場留意,「現在社會承受樓市大幅下調的能力,較97年為弱」,任總認為樓市若有難,港人將不能抵擋。 記者:劉美儀
負資產住宅宗數減少,與近期物業價格上調有關,令原來樓價「潛水」的物業得以脫離負資產行列。任志剛昨日出席財經事務委員會會議時指出,現時物業市場情況,與97年高峯期相比,尚有一段距離,但息率尚未見頂,供樓人士仍要小心樓按負擔增加的風險。他強調,自己的言論「唔係想嚇大家」,只是提醒市民好好管理風險。
按揭達九成令風險提高
相比97年前,他指出當時儲蓄率高企,經濟強勁,資產價格一片好景,基於97過渡的政治安排,不少投資策略都會趨向保守一些,可以說「身家嘅底子厚啲」。
不過,經過金融風暴、通縮等經濟現象,他提醒公眾,現時社會抵禦衝擊的能力可能已減弱,以按揭貸款相對樓價市值計算,回歸前平均借貸比率會在7成以下,但現在有了按揭公司提供按揭擔保計劃,雖然銀行仍然承擔七成風險,但借貸比率已升至八、九成。
金管局數據顯示,截至3月底的今年首季,負資產住宅宗數減少1,790宗,從去年第4季的10,983宗,減至今季的9,193宗,扭轉對上兩季錄得的升勢,與03年6月底約10.6萬宗高峯水平比較,跌幅已超過91%。
涉及負資產金額計算,首季降至160億元,對上季度為190億元,負資產住宅按揭佔整體按揭成數(即貸款額與物業市值比較),仍為113%,拖欠3個月以上貸款所佔比率,則微升至1.04%。
負資產宗數及金額俱降
星展銀行(香港)零售銀行業務總監張耀堂表示,傳統智慧無疑是首期支付的金額愈少,壞賬機會率愈高,不過若置業者以自住居多,加上經濟向好,整體人力市場收入穩定,按揭貸款不會輕易出現轉壞迹象,故市場毋須過於擔心。他指出,自市場推出9成或9成半按揭保險計劃後,確實協助到不少無法支付首期的人士置業。
美聯物業首席分析師劉嘉輝表示,雖然近年本港物業買家透過按揭保險而承造八成或以上按揭,但相對上,目前樓價仍處於可負擔水平,現時用家主導市場,因此相信市民面對的風險較97年相對為輕。
由於97年銀行無法取得借貸人資料,加上炒賣風氣熱熾,投資者購買多個物業的情況比比皆是,遠遠超出其還款能力,但現時可透過正面信貸資料庫,取得貸款人無抵押貸款的資料,有助銀行了解借貸人士的財政背景,減低市民過度借貸的情況。
利嘉閣董事廖偉強亦不認同任志剛言論,他認為,市民現時承受樓價下跌的風險較97年高,雖然市民選擇九成或九成半按揭較97年普遍。
市場指供款能力較強
不過,最關鍵的是供款能力比97年高,普遍供樓人士每月供款佔月入比率較97年低,大部份維持低於五成的健康水平。
道亨證券研究部主管袁志峯認為,任志剛言論主要是站在銀行界角度提醒投資者將要承受的風險,及負資產可能影響銀行體系的穩定性。他又稱,樓市前景主要受制息口走勢,相信樓市不會受任志剛言論所影響。