【本報訊】上周截標的中環恒生大廈，由摩根士丹利（大摩）夥拍鵬里資產管理，以最高標價投得，令今年首四個月，中區全幢易手商廈增至四幢，全由外資基金囊括，估計成交總額高逾75億元（見表）。消息人士說，恒生大廈現有租值回報，較去年9月易手的中環娛樂行約3厘更低，反映外資基金對未來寫字樓租金升幅相當樂觀。
大摩購恒生大廈
年初，中區商廈大手買家除了大摩，便是資金充裕的澳洲基金麥格理環球房地產投資顧問，行內指出，若以回報計，基金出價高於市價，例如大摩買星展銀行大廈，每呎作價高達7221元，但同類乙級商廈市值呎租僅20元，回報只有3厘，由於業主星展銀行承諾，首3年以每月270萬元租回，其後或以330萬元續租，令回報跳升至5至6厘合理水平。
大摩今次高價買入恒生大廈，回報雖低，但是據悉，地契長達999年，與永久業權無異，加上位置優越，極具投資價值，早前大摩高價向同業麥格理出售維德廣場，獲利甚豐，也增加今次注碼。
03年樓市低潮時，大摩以8.4億元低價購入維德廣場，翻新及提高租值後售予麥格理，雙方拒絕透露作價，市場估計26億元，交易令大摩賺逾17億元。
至於麥格理，去年9月成立總值13億美元（約101.4億港元）基金，預計未來三年透過融資，可購買近50億美元投資物業，其中香港區投資額最高可達15億美元，基金有關人士曾表明，會積極於中區物色全幢商廈，翻新增值。
麥格理去年底有意洽購連卡佛大廈，但業主會德豐最後收回，今年初，兩大實盤維德廣場和毗鄰新紀元廣場低座，先後成為該基金囊中物，估計共涉50億元。
目標料轉移外區
戴德梁行投資部董事葉國平預期，中區全幢商廈大手成交未來將減慢，因為盤源缺乏，以現租金水平及放盤價計，回報率約只有3至4厘，低於5厘借貸利息，加上未來可能再加一兩次息，投資者包括外資基金，出價較審慎，或轉移物色非核心租值回報逾5厘的投資物業。
