業權問題一拖五年<br>聽濤村洋房「踩界」佔官地

業權問題一拖五年
聽濤村洋房「踩界」佔官地

小欖聽濤村洋房戶戶擁有獨立花園、門牌,兼享海景,其中15號屋去年以4600萬元易主。不過,原來按地政處紀錄,該千萬豪宅竟然是建在官地之上,地政處曾向舊業主發出通知,指地契存在「有待解決的問題」,影響業權,但問題拖延了5年,至今仍未解決。
聽濤村位於新界丈量約份381地段第951號,即屯門樂濤街9號,鄰近浪濤灣(見圖),地政處早於1957年批出地契,發展商於60年建成16座獨立洋房,並把地契分割成不同餘段拆售,每座洋房連地皮僅賣數萬元。據土地註冊處登記,15號屋所屬的C段,59年僅以4.1萬元易手;73年升值逾20倍,以90萬元再轉手;至去年,樓價更暴漲50倍。

15號屋 4600萬易主

美聯物業青山公路組別經理郭沛賢表示,聽濤村15號屋雄踞臨海山丘,去年造價刷新該屋苑歷史紀錄,刺激屋苑業主放盤意欲,現時有兩座雙數屋,約以3500萬至4000萬元放盤。
有發展商表示,聽濤村地契容許發展16座約4000方呎獨立洋房,由於地皮夠大,頗具重建價值。
資料顯示,多家發展商其實早對該地垂涎,紛紛「落釘」部署收購重建。當中又以浪濤灣發展商南豐發展早着先鞭,79年,南豐透過旗下南豐毛紡,一次過掃入聽濤村3座並排洋房,包括H段屋及毗鄰的F段屋,成交價同為359.7萬元,一直持有至今;O段屋於同年以291萬元買入,但85年卻離奇地以130萬元蝕讓價轉手。

南豐撤退 泛海遠展買

南豐發展董事兼地產部總經理麥一擎回應本報查詢,否認有意收購聽濤村重建,只表示曾購入個別單位,但已經售出,現時並無持有任何單位。
南豐1979年後放棄繼續收購,耐人尋味。而泛海集團(129)有關人士86年6月,先以260萬元購入J段屋;同年10月,再以200萬元購入代理形容為「位置最優越」的毗鄰K段屋。泛海執行董事關堡琳表示,集團並無於聽濤村進行收購,該兩幢洋房均由集團高層私人持有,早年作自住之用。
此外,遠東發展(035)家族成員邱達強,90年以600萬元購入L段屋,該集團表示物業屬私人持有,不予置評。

坐落官地 懸而未決

據地政處01年9月向聽濤村業主發出關於地界問題的信件披露,聽濤村現有發展,其實偏離了57年官批地契原定界線,其中C段──即去年高價易手的15號屋,完全離開官批私人地段,坐落於官地上;毗鄰P段、N段和南豐蝕讓的O段,亦部份「踩界」,偏離官批私人土地。
當時,地政處要求業主聯合協議後,再與政府商討解決辦法。直至最近,有聽濤村業主向本報反映,指買入單位後發現地契及圖則與政府紀錄不符,經多番諮詢,發現買入物業大部份並非私人地段,而屬政府擁有,並發現整個屋苑地界線亦有問題。
地產界人士指出,由於聽濤村部份業權落入財雄勢大的發展商手中,屋苑並無成立業主立案法團,小業主根本不易與發展商商討及達致協議;相反,發展商則可採「拖字訣」,靜待其他小業主因為業權問題,最終願意「割愛」。

拖字訣 小業主無奈

地政署回覆本報查詢地界線出現改變時表示,聽濤村坐落丈量約份381地段第951號,受新批約第492號規管,根據一般條件第3條,該新地段的明確界線須由工務司決定,有關租金亦會作出相應調整。政府至今未批准修訂上述地段界線,但考慮到新批約的界線,與首次轉讓圖則所示地段有關分段的界線不符,倘有關業主能提出一個所有業主均同意的建議,政府擬修正有關界線,但至今仍未收到任何方案。
至於日後聽濤村單位(尤其是15號屋)轉售或重建,會否受影響或需補地價,政府表示,根據新批約第492號一般條件第18條的規定,承租人、其遺囑執行人、遺產管理人或准許受讓人,須事先獲地政總署署長的書面同意,才可抵押、轉讓、分租或放棄管有權,或以其他方式處理地段第951號或其任何部份及其中的任何權益;獲取這項同意須繳付行政費。而鑑於在地段界線上出現不符,政府會按個別情況,考慮現有屋宇的任何重建建議。
本報記者

南豐麥一擎否認集團有意收購聽濤村重建,更指現時並無持有任何單位。 資料圖片

泛海關堡琳稱兩幢聽濤村洋房均由集團高層私人持有,屋苑早年作自住之用。 資料圖片