越秀投資（123）去年後期分拆越秀房產基金（405）上市，股價有過波動，一度轉趨平淡，今年初市場憧憬派發特別股息，而內地物業股亦有好表現，股價曾急升至1.62元，其後反覆橫行，宏觀調控消息，使其急跌至1.25元，於公布派發特別股息後，再度炒上。
去年越投盈利25.27億元，較上年增加8.2倍，每股盈利39.54仙，已派中期息1仙，末期息將派2仙，另特別股息5仙，總股息8仙，上年僅為1.73仙，但兩年業績不宜比較。
分拆有助改善財政
出售資產成立房產基金，獲利20.28億元，投資物業重估增值7.99億元，幾為業績的全部，雖仍有物業租金及售樓收益，公路及造紙也提供貢獻，而改變會計準則後，去年入賬的售樓利潤只有139萬方呎，預售未入賬的則有163萬方呎，理財成本增168%至3億元，公路投資收益增20%，以及紙業貢獻增3%，已是次要。
越投的未來業績不易估計，現狀也不宜太計較短期業績，在於業務策略，過去雖擁有土地儲可供建成約5000萬方呎樓面，但發展不明朗，03及04年的盈利不過1億多元，業績低，未能反映高資產值，亦受高債項影響評價。
去年分拆房產基金套現33億元，仍佔權益31%，雖然是出售資產，但確實改善財政，淨借貸比率已由73.7%降至20%，並協議出售荃灣兩項工業物業，今年可再套現5.45億元及獲利1.6億元，是調整低回報資產另一安排，以售價計，04年回報率僅2%。
為規避市場因宏觀調控的風險，適當加大商業物業，可租可售，並加速發展，今年計劃發展的物業將達2800萬方呎，可供銷售面積亦達600萬方呎，已授予越秀房產基金優先購買權，購入若干短期完成的商業物業，加速發展是進取的策略，而消息指控股公司仍可能注資，以協助增加土地儲備。
現正研究分拆造紙業上市，若能實現，經營將趨專業化，提高透明度，換言之，越投只直接經營地產，而公路及造紙則由上市公司經營。
越投現價1.50元，PE無意義，息率5.3厘，可能不穩定，而每股資產淨值1.59元，發展中物業及土地儲備成本低，實際資產應高於1.59元，但炒至高價1.62元便回頭，可見市場有所保留。此股累積升幅近倍，短線期望不大，中線仍待對經營策略觀察，宏觀調控必涉及地產，不宜過份投入。
齊明