自從本港首隻房地產投資信託基金「領匯」（823）上市以來，市民對於REITs這類過往較陌生的資產已增加了不少認識。與此同時，基金市場上亦推出了多項投資於環球REITs的新產品，大大增加了投資者的選擇。可是，在目前利率趨升的環境下，不少投資者對REITs的升值潛力難免存有疑問。究竟REITs價格與利率走勢是否必定成反比？
事實證明，儘管聯儲局自2004年6月以來已連續15次加息，卻無損於美國REITs的表現。單以年初至今計，美國REITs的總回報已上升了近13%，而標準普爾500指數只是上升了5%，納斯達克指數則僅升4.5%。
經濟好 租金升
無疑，樓市走勢的確與利率息息相關，但對於收益主要來自租務的REITs而言，加息反而可能利多於弊。正如目前美國利率上升，誘因是美國經濟持續改善，當局須防範通脹於未然所致。隨着經濟向好及就業情況改善，商用物業的租金收入亦會增加。在這前提下，加息對REITs收益的影響將會甚為輕微。
根據我們的駐美國地產投資專家觀察，現時美國經濟所展現的強勢，意味貨倉、寫字樓及分銷中心等物業的租用需求日益增加。商業型REITs所持物業的空置率正在下降，而租金則隨之上升，最終將惠及盈利和派息增長。
抗通脹 勝債券
事實上，在專業投資者眼中，REITs甚至具有「抗通脹、抗加息」的能力。這是因為REITs的收益率與債券相若，但債券價格會受到利率上升拖累，而REITs的價格則與利率走勢並無直接關係。
有指美國樓市可能出現泡沫，所指的其實都是獨立屋，而不是一般REITs所持有主要用作出租的住宅大廈。上述兩者基本上是不同類型的市場，而近期所見，出租住宅市場更大有受惠於獨立屋市道放緩之勢。箇中原因在於，隨着房屋價格位高勢危而租金走勢卻一直持平，不少潛在買家已紛紛轉投更廉宜的租賃市場，令美國過去六個月的出租住宅需求大增。
我們認為，由於REITs既可提供穩定收入來源，與其他資產的相關程度又較低，能有效地分散環球投資組合的風險，故此不論投資環境如何，投資者也可考慮將之納入投資組合，藉以提升整體「風險/回報」效益。
至於息口走勢方面，雖然聯儲局在本周二宣布再度加息四分一厘後，仍暗示未來可能會進一步加息，但我們傾向相信，美國息口應會於今年年中在5厘見頂，而環球流動資金的萎縮步伐，亦料會相當緩和。
崔永昌
JF資產管理投資資訊總監
（www.jfam.com）