點股壇:九倉租金收入增長佳

點股壇:九倉租金收入增長佳

收租股的業績,滯後於租金上升,去年九倉(004)的寫字樓呎租較上年增加50%,但受租約影響,未能全面加租,去年只反映寫字樓租金收入增加6.4%,租金收入佔九倉利息及稅項支出前盈利50%以上,對九倉業績分析,應注重此點。
去年九倉總盈利138.88億元,較上年增9.5%,每股盈利5.67元,已派中期息36仙,將派末期息44仙,全年股息80仙,增加16.3%。
投資物業經重估增值115億元,於扣除遞延稅項後則為93.89億元,已包括於上述盈利,即業務盈利為44.99億元,增長20%,每股盈利則調整為1.83元。
商場及寫字樓租金收入增長5%至8%之間,出租率分別為96%及99%,服務式住宅出租率由78%升至84%,收益增14%,租金對業績貢獻增10%。
物業發展仍售碧堤半島及擎天半島餘數,貢獻較上年減半,是售樓減少及待入伙所影響。
酒店經營理想,增長17%,內地租金對業績貢獻增46%,通訊、媒體及娛樂業績只增6.5%,物流業增5%,去年5月,九倉增持現代貨箱碼頭權益12.6%至67.9%,內地同類業績則增23%。
淨債務增加20億元至161億元,負擔利率由1.56%升至3.56%,借貸成本增加135%。
按賬面計,去年底九倉每股淨值為26.68元,但九倉提供附加資料,顯示其調整後每股資產為35.74元,有關調整,包括現代貨箱碼頭權益價值按最近交易價格計算,有線寬頻(1097)權益則按市價計,酒店物業重估獲增值以及認為無必要為重估物業作出遞延稅項等,此項資產淨值可以參考,但不能作準。

對業績貢獻達15%

今年租金對業績的貢獻,可達15%以上,酒店仍佳,通訊、媒體及娛樂以至物流,只能平穩增長,相信物業發展會有較佳進賬,碧堤半島已完成,仍有550個單位待售,而消息曾指九倉出售投資物業,未有進一步資料,但如何發展,對業績相當重要。
九倉無土地儲備,佔油塘地盤15.6%,未有明確計劃,重建九龍灣貨倉及油塘貨倉仍在策劃,於碧堤半島後,除投資物業外,已無明顯發展物業出售,但租金收入會有較佳增長。
九倉現價28.65元,不計重估的PE15.6倍,息率2.79厘,資產值將隨租金上升而增值,股價雖不易突出,至少不遜於同業,若有新發展計劃,則表現較佳。
齊明