【本報訊】銅鑼灣乙級商廈受樓上舖租客追捧，租值和售價都已飆升，港島區售價仍然落後大市的超平盤，主要集中在灣仔和上環，呎價仍可低至1300餘元，與工廈相若，旺市租金回報近10厘。但業內人士提醒買家，質素較劣的筍盤，當遇上跌市，樓價和租金均會插水式銳挫，投資風險其實相當高。
灣仔上環選擇多
灣仔乙、丙級商廈同樣具有樓上舖發展潛力，例如距離地鐵站不遠的兆安大樓低層550方呎單位，正透過代理以85萬元放盤，呎價1500餘元，甚至較個別九龍工廈更平。
上環蘇杭街和永樂街都有很多呎價低於2000元的平價寫字樓盤，例如建安商業大廈低層1850方呎單位，便以每呎1351元放售，同時以每呎11元放租，回報近10厘，對投資者或用家均甚吸引。
不過，美聯物業香港寫字樓營業經理郭漢釗說，每當經濟不穩，中小企公司均首當其衝，面臨倒閉，嚴重影響次等乙級和丙級商廈的出租率，市淡時，上環個別商廈甚至全部空置，租金和叫價均逐級向下。
他說，樓上舖同樣存在頗大風險，例如銅鑼灣樓上舖，03年沙士時呎租跌至3至5元，較寫字樓8至10元低一半，現時雖然因零售市道好而大幅反彈至近20元，但經濟遇上衝擊，租值也會再次暴跌。
中原地產香港商業部助理營業董事陳叔仲建議，買家宜選較優質、呎價近3000元的乙級商廈，租務市場需求較平穩，例如軒尼詩道258號德士古大廈1樓，3650方呎，放盤僅兩日，便由用家以每方呎約2700元承接，該廈樓齡32年，大堂最近完成翻新，低層可作零售用途或陳列室。
資料顯示，德士古大廈03年呎租7元，04年10月急升近43%，至10元，信和置業（083）同期以每方呎樓面地價約3000元，購入毗鄰地盤。德士古大廈造價較「?粉」更平，甚具升值潛力。
陳叔仲說，投資者若憧憬灣仔售價落後的寫字樓能增值為樓上舖，宜選近地鐵站、大堂美觀、樓面細及每方呎管理費低於3元的單位。
郭漢釗說，有經營生意經驗或懂裝修的投資者，也可考慮如兆安大樓般的「另類」商住舊樓，低層商業單位可作商舖，呎租12至15元，回報高於同區乙級商廈。
舊樓按揭難造
但投資者要注意，銀行對這類舊樓按揭較為保守，利率也較一般商廈高半至一厘，而按揭成數最只得約60%。
