政府日前表示考慮恢復定期拍地,暫時只會推出商業用地,市場對此消息反應不一,這也不難理解,一則這涉及利益問題,贊成或反對者大都從其所處的行業及位置推敲得出來,二則政府並無仔細交代細節,最重要的是,下一步會否恢復住宅地皮的定期拍地。筆者以為,政府在決定是否恢復拍地前,必須仔細考慮當中利害,所指的並非庫房、發展商或個別利益團體的利害,而是對整個社會的好處及壞處。
政府必須向市民說清楚,恢復定期拍地是否只限於商業用地而不會伸延至住宅用地,這一個釐清非常重要,因為它關係到整個樓市的禍福。
香港樓市能於「八萬五」及「沙士」之後起死回生,並不單是政府採取「土地供應由政府控制、樓宇供應由市場自決」的政策,還在於市民、發展商及投資者對這個政策的信任程度,人們愈相信政府維持政策的決心,則樓市參與者面對的「政策風險」愈小,人們便會有信心在香港投資。反之,若政策搖擺不定,投資者的信心自然會失去,則急升暴挫的樓市必然會出現,打擊民生及影響經濟,而不清晰的恢復定期拍地安排,將會引起投資者的憂慮,這個不明朗的因素,對樓市有潛在的衝擊。
只賣商業用地最明智
有人說,「停止定期拍地」是因時制宜之策,「恢復定期拍地」也是如此,「負責任」的政府理應為之。但經濟之實際體驗是,政府愈少干預市場愈好,要多靠「無形之手」,而少用「因時制宜」。當時,「停止定期拍地」也是一種干預,但這政策至今為香港帶來的好處大於壞處,且仍在良好運作,就有點像香港自1983年實施的聯繫滙率制度一樣,這個制度對香港也有壞處,但制度已行之有效多年,好處大於壞處,金管局根本毋須「因時制宜」再作干預,以影響投資者對港元的信心。
若政府只是恢復定期拍賣商業用地,而不會伸延至住宅用地,則會是一樁好措施。住宅樓宇價格上升,準買家、業主及銀行之買賣及融資行為及風險考慮,會出現「無形之手」的市場調節,民生之影響會反映於租金及供樓負擔上,但政府毋須干預,只要金管局密切監察銀行所承受的風險便足夠了。但商業樓宇則不同,寫字樓租金飆升如非主要由於商業前景甚佳,而是來自供應不足引發的供求失衡及炒賣活動,則會打擊營商環境,對經濟不利,政府增加商業樓宇供應,是要為這經濟危機「拆彈」,而非干預市場,只要增加政策之透明度,按部就班,對經濟必然有利。
冠天