恒地宣布正考慮分拆旗下房地產，籌組成為REITs上市。受到這消息刺激，恒地股價周三應聲急彈2.89%，昨日再升1.87%。說一句「考慮」分拆REITs，就可以使股價上升，相信今後很多地產公司都會有樣學樣，透過宣布「考慮」分拆REITs來刺激股價。
地產公司分拆REITs，真是如此吸引嗎？
香港的REITs已存在了好一段時間，實際上，由領匯（823）首次上市失敗至第2次成功上市期間，並沒有其他地產公司有興趣分拆REITs上市。我認為，地產公司分拆REITs上市，不一定能得到好處，大家要小心分辨。
或涉賤賣資產
首先，我們要分析REITs的上市價。今日，任何REITs上市，如果每年回報率低過5%的話，相信都吸引不到投資者。大家想一想，自己買樓收租，回報率會有多少？如果你買樓收租的回報是少於5%，而上市地產公司能以逾5%的回報來分拆REITs上市，這說明它們是賤賣資產組成REITs。
舉個例子，如果一個100萬元的物業，扣除一切費用後，每年的租金是4萬。現在你想將這個房地產以REITs的形式上市，又想每年能提供5%的回報，你就必須以80萬元的價格注入REITs，因為80萬元的5%就剛好是4萬元。如此一來，你分拆這個房地產以REITs形式上市的結果，就是先虧損20萬。
以往在香港上市的REITs，有哪一個不是打了折扣才上市？地產商將資產打折以REITs形式上市，又究竟是好事還是壞事？當然，我不敢說一定是壞事，因為若一定是壞事，就不會有人做這樣的事。地產商分拆REITs上市的最大目的是套現，因為要把整幢大廈出售，並不容易找到買家，分拆成REITs上市，便變相把物業分散賣給小股民。提供一些折扣來換取現金，也無不可。
對於那些資產值與股價之間存在了大折讓的地產股而言，分拆REITs上市最為化算，因為分拆REITs所需提供的折扣，一般不會超越目前資產值與股價之間的折讓比率。
城市大學MBA課程主任