投資者購買一間公司的股票，主要是希望取得兩方面的回報：一是盈利的分派，即所謂的「股息」；二是公司資產的增值，即透過股票價值上升取得回報。
房地產投資信託基金（REITs）主要投資於作出租用途的房地產，例如商場、寫字樓、工貿大廈、停車場等，租金收入是主要盈利來源。根據守則，REITs必須將至少90%的除稅後盈利用作分派股息，因此這類基金分派的股息高，可以滿足追逐高息回報的投資者。但這個盈利分派政策，卻可能會影響到基金資產增值的潛力。
派息高未必好
一間公司所賺取的盈利，除了用於分派股息外，通常會保留一定的比率，稱為「保留盈餘」。這種保留的盈餘經歷年累積，成為了公司內部的資金。當公司需要購入新廠房、新設備、或是收購其他企業時，便可以動用這部份的資金，而達到擴充的目的。
相對而言，REITs將盈利的絕大部份甚或全部用作分派股息，當有策略性物業收購的機會出現時，便可能因為沒有足夠的資金而被迫放棄項目。基金為了籌集資金，惟有選擇向銀行借貸，或是再公開發售基金單位。
如果選擇向銀行借貸，則必須支付利息，增加費用支出。如果收購計劃帶來的額外盈利超過支付利息費用，無疑是符合股東的利益。但房地產投資信託基金守則規定，REITs的借貸額不得超過其總資產值的45%。以泓富產業信託（808）上市日的總借貸額相當於資產總值39%及領匯（823）的總借貸額為資產總值的36%計算，再借貸的空間便有限。
如果選擇公開發售基金單位籌集資金，會增加基金單位的總數，可分派給每一基金單位的盈利會被攤薄。
由此可見，REITs將盈利派盡，後果是沒有足夠資源購買新物業，盈利增長潛力會受到限制。如果高息是魚，資產增值是熊掌，魚與熊掌並不容易兼得。
ACCA（特許公認會計師公會）
香港分會專業事務部