香港首隻房地產投資信託基金（RealEstateInvestmentTrust,REITs）領匯（823）於去年11月成功上市後，股價節節上升，掀起了REITs熱潮。繼領匯之後，泓富產業信託（808）、越秀房地產投資信託（405）陸續在港公開招股上市。到底REITs和一般的基金有甚麼不同？這類基金有何特色？
REITs是一種集體投資計劃，籌集的資金主要投資於房地產，例如商場、寫字樓、工貿大廈、停車場等，作為出租用途，以賺取租金收入，向投資者提供回報。
盈利分派率高
REITs的特點是盈利分派率高，所以深受喜愛高息的投資者歡迎。根據REITs守則規定，這類基金必須將至少90%的除稅後利潤用作分派，而領匯、泓富更採取100%的分派政策，並保證上市後首年甚至次年的派息。領匯上市後第一、二年（上市日至2007年3月31日）無論賺取盈利多少，保證派息率分別為5.53%和6%（以最高發售價計算），泓富亦保證首年息率有5.31%，越秀則預測首年派息6.54%。派息高是這類基金受歡迎的主要原因。
由於基金必須把至少90%盈利用於分派，因此，基金經營的成果會直接影響到派息的多寡，領匯、泓富和越秀的招股書都列有未來的盈利預測，其營業收入主要來自物業和停車場的租金收入，而開支主要包括樓宇管理費、地租和差餉、停車場營運成本、維修及保養、清潔和保安等。因此，管理層是否能改善物業管理質素，提升租金和出租率、以及控制成本開支，是投資者所關注的。
盈利之分派，除了視乎純利外，亦須視乎基金是否有足夠現金，因此，投資者也應分析基金經營活動的流入現金淨額（即租金收入扣除各項費用開支和應繳稅款）是否充裕。
泓富首年派息已獲長和按契約作出擔保，如果基金可供分派的盈利未達到預測的目標，也不會影響派息。至於領匯，如果頭兩年「可供分派收入」不足以支付保證股息，則將從上市時籌集的資金中支付部份股息，但這樣做等於將資本退還給投資者，並非長遠之計。
ACCA（特許公認會計師公會）
香港分會專業事務部