地產股去年個別發展,即使有較佳表現,也未能位列30大,反而內地地產股合生創展(754)可以位列第19,去年升幅高達236%,這一隻冷門股,跑贏所有熱門地產股。
合生股價的急升,是策略性所推動。04年底,股價不過2.80元,去年初已見異動,3月升至4.80元,4月底,委任武捷思為董事總經理,此君為經濟博士,曾任職銀行及深圳市副市長,亦曾任廣東省長助理,協助處理廣投破產以及重組粵海企業,並對粵海投資(270)債務重組。
儘管武捷思的目標,是3年內將合生發展為全中國最大房地產商(當時合生排第三,首兩位為萬科及中國海外),但市場對此並無反應,直至8月引入新加坡淡馬錫及老虎基金為策略性股東,各認購約1億股,各佔增資後股權8.33%,每股4.875元(較當日股價5.20元折讓6.25%),集資9.5億元,禁售期分別為6個月及12個月。
於引入策略性股東後,升勢開始明顯,至11月,已升至11.55元,是全年高位,年底收9.50元,其實已較高位下跌17.7%。
於11月合生發行3億美元8.125%優先票據(並無換股權),為期7年,集資23.4億元。
對於集資,配股較為實際,而發行票據只是將債項拖長,9月底合生的短期借貸31.9億元,長期借貸20.9億元,發行票據是財政上安排,可說有利,而息率頗高,也不設換股,可見對財政有把握,大股東也不願意股權攤薄。合生策略,惹來基金吸納,現在仍然是基金買賣居多。
合生的賣點,在於土地儲備可建成1.4億方呎,主要位於廣州,據報於01至02年間低價購入,其後已拓展至上海、北京及天津等地。05年將完成1450萬方呎,06年將完成2240萬方呎,現有土地至少可發展至09年,對目標於08年成為全國最大,應有幫助,但仍待發展及銷售配合,05年上半年盈利近4億元,增長1.9倍。
升跌易受基金左右
至於資產,以帳面計,每股只是3.87元,去年底股價9.50元,相當於資產值的2.45倍,表面頗高,但只是帳面價值,實際應值多少,仍待估值,於去年6月底,已預售面積950萬方呎,相信PE是18至19倍,應值多少,不作討論,成交不算多,升跌易受基金所左右,近期曾跌至8.60元,昨收10.20元。
合生的事例,說明一隻股份的價值,能否得以發揮,需要策略配合,引入策略性股東後,即受其他基金垂青,儘管價值得以反映,並非必然,但無基金垂青,價值則難反映。
齊明