有位朋友有喜，迎接小生命，正猶豫是否置業，問筆者的意見。香港樓市分了兩層，一層是豪宅包裝的新盤，另一層是用家主導的二手樓，就算利率上升，要戳破泡沫，受影響的只是前者。以現時的經濟展望，以及這位朋友的供款能力和職業穩定性，置業的風險不算大，物業會是一個不俗的長線投資，而且是自用，不怕蝕時間值及折舊。
一段對話，令筆者更明白美聯物業（1200）可取之處，二手市場總有需求，假如一手回復旺盛，更加得益，撇除公司管治的問號，美聯的風險會相對發展股為低，尤其是現今樓市分開兩層，而補充土地的成本高昂，發展商長期風險其實頗高。不錯公司形象令人不安心，但風險已反映在估值之上。
供應增多炒味減少
作為自用，置業是不俗的長線投資，但買樓收租，淨回報率未必有4厘，還有一大堆麻煩，實在不算吸引，而且REITs的崛起，會是一個甚佳的代替品。供樓唯一好處是槓桿比率高，REITs普遍只按5成，而且供樓利率是P-，借孖展利率卻是P+。隨着REITs的普及，銀行家不妨考慮進取一點，推出一些供REITs的優惠，相信會有市場。香港人可以將REITs當二三線炒，相當神乎其技，但做5成按揭，租金回報風險又比單項物業低，不必理會市價的波動性，兩三成的上落，其實已經不容易。
用以上論據，現水平REITs仍有得博，但這是用REITs和置業比較，假如買REITs，筆者寧願買股票。一般人評估REITs的投資價值，主要是看利率，真正合理，應該是看PE，現在香港REITs的PE高過20倍，以這樣的估值，有很多好股可供選擇，這些公司股息率不及REITs，是因為保留盈利發展，相信不少股票在5至10年後，應該大幅跑贏REITs。
REITs其中一個主要短線風險，是香港市場剛起步，投資者興趣大，選擇卻不多，可以預計，隨着先行者的成功，會有更多REITs登場，屆時會拉低估值及炒味減低，才是更佳長線入市時機。
黃國英
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作者黃國英為證監會持牌人士，作者之客戶目前持有美聯物業（1200）。