去年樓市急升，市場憧憬今年可延續旺勢，一手市場有望回復旺市時每年消化3萬個住宅單位；加上政府預測今年住宅落成量回落至2.12萬伙，明年急跌至1.74萬伙低位，發展商藉供應短缺消息，竭力製造求過於供假象，以求高價賣樓。不過，下半年市況逆轉，估計全年一手吸納量跌至00年後最低位，料低於1.7萬伙，較預期的3萬伙少43%外，亦較去年2.58萬伙減34%，供不應求假象爆破，積存待售單位增加，樓價上升遇到阻力。
作價較97年高13%
影響樓市發展因素眾多，發展商的賣樓策略是重要一環。00至04年平均每年一手吸納量為2.33萬個，假若吸納力能維持，而住宅落成量又如差餉物業估價署預測，由03、04年每年逾2.6萬伙，跌至今明兩年的2.12萬及1.74萬伙（左圖），則會出現貨源不足；再配合03、04年施工量僅1.4萬伙，發展商便振振有詞以高價賣樓，以致年內誕生不少「天價」成交案例。
美聯物業資料顯示，一手住宅平均每宗成交金額由去年約390萬元，升至今年約610萬元，較97年的540萬元還要高13%；較諸二手住宅，更由97年以來高31至93.3%，升至今年高逾1.4倍，可見一手住宅造價偏高愈趨嚴重。年內多個豪宅新盤高價開賣，以大角嘴一號銀海為例，分層呎價7000至1.2萬元，較當時同區二手價至少高20%；特色單位呎價1.7萬至逾2.1萬元，更大幅拋離市價。
賣樓追不上落成量
市場原以為今年住宅落成量減少，紛紛以求過於供為由拉高樓價。事實卻是發展商今年的賣樓量大不如預期，一手登記料不足1.7萬伙（圖），遠低於2.12萬伙的落成量，「供不應求」根本不會出現。
況且，資料顯示截至9月底，已落成但未售出的現樓達1.7萬伙，建築中待售樓花更有4萬伙，即實際可供發售單位達5.7萬伙，未來3年平均每年有1.9萬伙供應；若計及已批地而仍未動工項目涉及的1.2萬個單位，平均每年便有2.3萬伙供應，若需求維持今年水平，「供不應求」情況即時逆轉，樓價何來條件上升。
記者：湯家明
