繼領匯（823）及泓富（808）後，本港第3隻同類基金越秀房地產信託基金（405）籌備上市，於本周四中午截止認購。
越秀房託基金不特是本港第3隻同類基金，而且是中國第1隻同類基金，全部房地產位於廣州，但受香港有關守則監管，並由獨立信託人滙豐信託監管內部企業管治架構，基金限制借貸不逾總資產值45%，每年至少將盈利90%分派予基金持有人。
越秀房託的房地產，位於廣州，4項物業面積171萬方呎，包括1白馬大廈：零售及批發面積48.6萬方呎，辦公室及倉庫4.1萬方呎；2財富廣場：零售面積4.1萬方呎及辦公室39.3萬方呎；3城建大廈：零售面積12.7萬方呎及辦公室33萬方呎；4維多利亞廣場：零售面積約29.2萬方呎。其中白馬大廈全面租出，其餘出租率在82%至93%之間。
4項物業公開估值40.05億元，經若干調整後注入基金，隨後基金安排一項融資12.65億元，越秀房託共發行10億個單位，發售價在2.85元至3.075元之間，發售後基金的資產淨值在27.75億元至28.53億元，現發售5.83億個單位，餘數4.17億個單位由越秀投資（123）持有，其中1700萬個單位派送予越投股東。
越秀房託預測06年盈利2.01億元，相當於每單位佔20.1仙，計劃全部派發予基金持有人，亦計劃07及08年也將全部盈利派發，至09年起，則將90%派發。
息率吸引
基金以租金收入為主，物業的租金及出租率對盈利影響頗大，其他可能影響的因素，還包括稅項及滙率變動，廣州的辦公室出租市場競爭頗大，零售亦然，但主要物業白馬大廈出租率達100%，於今年底到期的租約，其中95%已續約，而且租金較上一份租約高出50%至100%，因而對06年盈利有保障，其他未續約的，只佔總出租面積11%。
基金業績的增長，倚賴租金上升及出租率提升，白馬大廈租金顯著上升，並不等於其他物業有同樣升幅，但可望出租率緩緩提高，另一個可能增長的因素，是增持物業，越投已賦予基金5年優先購買物業權，該4項物業在興建中，但有待基金的財政配合，目前越秀房託的借貸率約為31%，限制短期發展。
不過，基金的息率吸引，在6.53%至7.05%之間，即使以上限定價，息率6.53%也具吸引，國際配售已大量超額認購，反映海外基金對第一隻中國房地產基金的看好，事實上，若息率5.5%，應值3.65元，若息率5%，可見4元，值得認購。
齊明