英國人可能把居所視為城堡，但近年居於東亞地區的人卻肯定不會同意這個觀點。自從1990年代末期亞洲金融風暴爆發後，區內物業價格急挫多達七成，令曾經以擁有物業為傲的業主陷入金融重災區。然而，即使重災區亦可以來個大翻身，有迹象顯示東亞物業市場已具備復甦條件，其中香港的樓市更已轉趨活躍。
自從2003年年底以來，香港物業價格便持續上升，當然，香港樓價仍未返回1990年代的高峯期，當時每平方呎樓價比曼哈頓或倫敦的同類物業還要貴。不過，現在西九龍新填海區樓盤凱旋門每平方呎1200美元的造價，便較第3季曼哈頓黃金地段房地產平均價格僅低100美元。
早前香港樓市曾多次出現小陽春假象。自1997至1999年初，其間樓價下跌超過六成，其後才開始回升，但在通縮和非典型肺炎的肆虐下，每次反彈均只是曇花一現。在2003年時，香港樓價只是1997年高位的3成。
市場愈來愈相信今次樓市復甦的基礎較以往廣泛和穩固。事實上，星馬泰等區內其他國家亦已相繼出現這些復甦迹象。附圖是由DSGAsia的SimonOgus所編列，顯示物業價格與平均工資的關係。在使用英語的國家，這比率正處於或接近歷年高位，顯示現時的樓價相對過往極之昂貴，但東亞地區的比率卻只是80或以下，反映相對工資，物業價格實屬低廉。
上述比率當然並不意味着樓價一定會飆升，但它的確顯示承擔能力有所提高。那些打算待市場回穩才入市的潛在買家，將會對此有所醒覺。事實上，在某些國家，按揭供款和租金支出相若，這有助鼓勵當地人加入置業行列。
REITs發展有利樓市
房地產投資信託（REITs）在區內亦漸趨普遍。上月全球最大房地產投資信託領匯（823）於香港上市，標誌着香港房地產投資信託市場的起步。
新加坡已有房地產投資信託市場，區內其他政府亦銳意更改法例和法制，以促進房地產投資信託市場的發展。實際上，香港政府便於3年前已開始着手準備。
這項新發展對區內地產公司特別吸引，這些公司的股價與資產之間，一般存在折讓。只要把物業注入房地產投資信託，通常便可按資產淨值買賣，並可吸引追求收益的投資者，此舉既可方便公司套取現金，又可讓REITs把資金再投資於新物業。
銀行覬覦按揭市場
銀行亦愈來愈熱衷於貸款予準置業人士。區內銀行貸存比率偏低，反映可供借出的現金充裕。為了符合巴塞爾Ⅱ條文的指引要求，亦發揮重要作用。這項條文規定，銀行資產負債表須按照風險進行資本分配。
按揭乃歸類為低風險貸款，銀行只須撥出極小量的資本，以備不時之需。反之，向地產發展商借出貸款，卻被視為高風險項目，所須撥備的資本便遠較按揭為多。所以銀行對借出置業貸款較感興趣，因為凍結資金較少。香港銀行亦因而大舉重投按揭市場。
最後是利率周期。美國聯儲局的今次加息周期似已接近尾聲。目前聯邦基金利率已達4厘，預料2月份聯儲局新局長伯南克上任時會再加息一次，好讓伯南克在全球金融市場上建立名聲。事實上，所有新任聯儲局局長都會在首次會議上加息，只有一次例外。
雖然如此，這次可能是現周期的最後一次加息。大多數經濟師都預期美息將於明年初見頂，這肯定是東亞地區加息完結的先兆。倘真箇如此，就可為區內物業市場持續復甦奠定更穩固基礎。
JohnJay業務發展董事
本文乃作者的觀點及意見，未必反映恒昇的內部見解。