呂漢光 香港嶺南大學市場及國際企業學系副教授
擾攘三年的公屋租金官司，終審法院終在上月一鎚定音，作出終極裁決，以四比一駁回租金司法覆核的上訴，裁決釐清了房委會過去七年凍租的合法性。表面上，租金爭議應告一段落。事實上，按當前的財政狀況及過去數年的通縮，房委會理應減租，但任何減租或加租建議，均會觸動《房屋條例》中有關入息中位數百分之十的規定，這緊箍咒令房委會進退失據。為免重新惹起爭議和法律訴訟，政府應盡快以立法方式解除這個緊箍咒。
一刀切減租不可取
上月底，領匯房地產投資信託基金排除萬難，成功在香港交易所掛牌，為房委會套現逾三百四十億港元。一方面，這筆資金令房委會的財政問題大幅改善，另一方面，卻引來政客及社福界垂涎，要求一刀切大幅減租或免租一、兩個月的聲音，此起彼落。從香港整體利益出發，上述建議使原來早已浪費公帑的公共房屋政策，更浪費政府資源。（筆者在此向投資者忠告，領匯股票價格上升幅度，已超出派息比率的合理水平，投資者要準備面對較大的價格波動。）
坦白說，公屋租戶爭取全面減租，亦不是全無道理，政府供應廉價房屋，本質上是向公屋租戶提供援助，目的是為了社會穩定及讓低收入人士亦能安居樂業。當租金佔住戶入息比率過高，原來令租戶能安居樂業的目的，便名存實亡。政府不但要體諒這些低入息住戶，更應該以實際行動幫助他們，如減免租金等。
篩選貧窮戶有困難
筆者深信，政府高官並非麻木不仁，但如何區別公屋租戶中入息較低的一群，卻存在極大困難。正如筆者去年在本報撰文指，在公屋租戶中，家庭入息的分布並不平均，許多租戶擁有私人物業及名貴房車是不爭的事實，一刀切寬免租金，讓較富有的公屋租戶亦能受惠，是濫用公帑，絕不可取。
居住在公屋的綜援戶，租金高低對他們完全沒有影響，把他們分開處理亦十分簡單，名義上豁免他們的租金，亦不會涉及額外的公帑。要幫助其他沒有領取綜援的低收入公屋租戶，要把他們篩選出來已不容易；按現行《房屋條例》針對性地減免他們的租金，合情、合理但不合法，恐怕亦不能成事。公務員以少做少錯的大原則辦事，結果公屋租金連續凍結七年，低收入公屋租戶，在通縮及收入減少下，無不叫苦連天。
歸根究柢，政府沒有大刀闊斧改革現行的房屋政策，讓早已過時的《房屋條例》變成緊箍咒；再加上九七年回歸前，立法局議員為爭取政治本錢，以私人條例草案形式通過修改《房屋條例》，將公屋租金調整，改為一刀切的規定不能超過整體住戶入息中位數的百分之十。當年粗疏立法，完全缺乏周全的考慮及長遠眼光，條例更沒有詳細的註釋，結果引來不必要及冗長的司法覆核，終審法院間接為當年的立法會議員「補鑊」，原可用作房屋開支的公帑，卻花在司法程序上，全港市民皆為「輸家」。
建議取消所有公屋
終審法院的裁決反映出修改《房屋條例》的迫切性，刪除有關入息中位數百分之十的規定，只是改革的起點，如何使政府資源有效運用，及如何確保較富裕的家庭不能享受政府援助，是公屋政策應走的大方向。釐定新租金時，應考慮不同公屋居民的需要及選擇，居民的收入只是眾多因數之一，公屋單位的位置、大小、設施、新舊等，亦應一併考慮。例如，居民選擇較大、較新、位置較佳的單位，當然要付出較高租金。
長遠而言，筆者再次建議政府取消所有公屋，所有單位按市值計算租金，低收入住戶每兩年重新申請租金援助，住戶可按需要尋找合適居所。以上建議，不但能使政府完全撤出房地產市場，更可保證接受租金援助的家庭，全是有實質需要，租金緊箍咒亦可徹底消除。