國內地產股火熱，麗豐控股（1125）昨單日急升26%。和記黃埔（013）上周以45億元奪得上海浦東地皮，激起「上海熱浪」。湯臣集團（258）的上海概念，較麗豐更強。湯臣幾乎所有物業皆位於上海浦東，寸寸地皮寸寸金。
■3周前，「中新社」及內地網站報道，湯臣位於浦東的超豪宅「湯臣一品」以天價推出，平均每方米11萬元人民幣，折合每方呎9830港元，較月前最高價的「華府天地」的5.8萬元再高出9成。當地輿論質疑有炒作嫌疑，湯臣總經理徐彬回應，物業具有「唯一性」、「珍藏級」，公司並非刻意炒作。「湯臣一品」共有4幢，原本計劃保留持有，因市場反應良好，改為部份出售，有部份買家且願出價30多億元人民幣全幢購入，湯臣最後決定以單間出售，在兩岸三地同時發售。
■3周下來，未見有「湯臣一品」銷售新聞，究竟是「吹水吹得厲害」或是市場有承接，不得而知。湯臣在這個項目上的得益如何，不易計算，只能假設。
得益數以十億計
「湯臣一品」原名「湯臣海景大廈」，位於浦東陸家嘴金融貿易區，地皮21.65萬方呎，興建4幢住宅，總樓面153萬方呎，估計05年底完成。湯臣原本持有80%，今年初以低價向有關人等收購其餘20%，現時全資擁有。估計總成本25億元，即每方呎成本約1634元。本欄不準備以物業呎價9830元售出計算盈利，只假設：1每方呎淨賺/升值1500元，得益23億元，每股2.02元─現時股價2.25元的9成；2每方呎淨賺/升值3000元，得益46億元，每股4.04元─股價的1.8倍；3每方呎淨賺/升值4500元，得益69億元，每股6.06元─股價的2.7倍。用哪組假設，悉隨尊便。
■05年6月底中期結算時，集團帳面NAV35.83億元，每股帳面NAV3.15元。湯臣有可換股債3.39億元（行使價1.85元，09年到期），行使後，股數將由現時的11.37億股增至13.20億股，每股帳面NAV攤薄至2.97元。
不計「湯臣一品」的計劃，湯臣04年底實質擁有投資物業86萬方呎（全位於浦東，以商業為主），及浦東高爾夫球會（地盤95.22萬方米，即1025萬方呎）。發展中物業/土地儲備逾10項，應佔樓面逾120萬方呎（只有1個極小項目位於長寧區，餘全位於浦東）。「湯臣一品」帶來數十億元利潤，其餘投資物業與發展中物業亦升值或帶來利潤，湯臣每股實際NAV，一時也難以準確計算。
■05年（12月年結）上半年，湯臣純利2.30億元，要準確預測全年盈利並不容易，受售樓進度影響。假設下半年純利與上半年相同，全年4.60億元，預期PE5.6倍。假設下半年純利只及上半年1半，預期PE7.4倍。假設下半年全無盈利，則預期PE為11.1倍。
「俠女」持34%
■05年6月底，湯臣手上有現金12.83億元，減去借貸及可換股債券共7.72億元後，淨現金5.11億元。「湯臣一品」銷售現金逐步回流後，現金狀況更見理想。
■湯臣大股東是已故湯君年家屬「俠女」徐楓，持股量33.36%。第2大股東是川河集團（281），持股量14.33%。街貨52.31%，值13.38億元，暫時未見有持股量逾5%須披露的基金股東。湯臣亦持有川河9.80%。川河昨日市值5.27億元，只及湯臣的兩成。
●只要上海樓市不出現泡沫，或泡沫不大，湯臣是悶聲發財對象。看好上海樓市，可直接買入上海物業。透過持有湯臣，則代表以折讓價錢買入上海物業。「湯臣一品」推售，若反應良好，將是短期炒作的1個強勁概念。
何車