近日拆息持續回落，令港息上調壓力大減，而周二晚聯儲局的會議紀錄內容，更令市場憧憬利率快將見頂，不過我仍相信美國聯儲局在下月會再加息1/4厘，而港息亦會跟隨上調，所以近日樓市並沒有隨恒生指數般同步回升，不足為奇。
除了樓市持續呆滯外，地產股的表現亦落後於大市。恒指在上兩周已重上10天及20天平均線，並於上周五克服50天平均線阻力；但地產分類指數卻只能在上周五升破20天平均線的阻力，縱使在炒利率可能見頂的概念下，地產股昨日升近50天線水平，但相對而言仍是跑輸大市。
如果以今年業績計算，不少地產股的預期市盈率其實十分便宜，當中長實（001）執行董事趙國雄便表示，截至10底止，集團今年已售出接近4000個單位，套現近200億元，比去年全年的150億元多出50億元，就算不再推盤，長實今年的利潤亦不應受到太大的影響。
最令市場擔心的，反而是樓市淡靜的情況會持續多久？如果情況持續至明年第2季，那麼地產股明年的售樓收益必然大受影響，盈利可能會出現倒退，預期市盈率將會再度攀升，加上在新會計制度下，投資物業重估價值會因樓價下跌而出現虧損，這些因素都影響了地產股近日的表現。
地產股趁高減持
事實上，樓市在沙士過後自低位穩步回升，刺激地產股顯著上揚，並帶動恒指擺脫低位，開展新的升浪。但由於樓在過去兩年多一直未有出現過調整，尤其是樓價已逐漸和市民的負擔能力脫節，故此從基本因素分析，樓市無疑需要一個鞏固期。現時息口上升，又有禽流感問題，正正給予樓市一個回氣的機會，讓市民有一個消化期，可以好好考慮收入是否能夠負擔供樓開支。
整體而言，我預計明年樓價仍有下調的壓力，不過現時按揭貸款的利息仍然處於「P-」局面，由於銀行競爭激烈，回升至「P+」的機會不大，亦即是供樓人士的利息開支與高峯時期相去仍遠，市場會慢慢重新凝聚購買力。我預期第1季樓價或會出現技術性反彈，但樓市調整往往需要1年時間，換言之，即使樓價在明年第1季反彈，之後仍會再有下調空間，待明年第3季尾樓價及地產股才有望真正重拾升軌。
昨日地產股出現反彈，只是超賣後市場借利率見頂消息炒落後，有貨在手者大可借今次反彈逐步減持。
陳永陸